American Financial Group, Inc. (NYSE : AFG) a annoncé le 31 août 2026 avoir finalisé la cession du Charleston Harbor Resort & Marina, un ensemble hôtelier et portuaire situé à Mount Pleasant, près de Charleston, en Caroline du Sud. Conformément aux estimations précédentes du groupe, AFG anticipe un résultat opérationnel courant avant impôts d’environ 125 millions de dollars, soit environ 1,03 euro par action après impôts, sous réserve de la comptabilisation finale des coûts et des ajustements de clôture habituels.
Le communiqué officiel ne précise pas l’identité de l’acquéreur. La propriété était détenue à parts égales par la maison mère AFG et sa filiale Great American Insurance Company ; la plus-value réalisée sera comptabilisée en produits nets de placement et répartie à parts égales entre les deux entités.
Un second accord de cession, après un échec en 2025
Selon des informations rapportées par la presse économique américaine, cette clôture intervient près d’un an et demi après un premier accord de vente annoncé en mars 2025, alors assorti d’une plus-value nette après impôts attendue d’environ 100 millions de dollars. Cet accord initial avait été résilié en juin 2025 à l’issue d’une période de diligence raisonnable, sans que le motif de la rupture soit rendu public. AFG avait alors indiqué continuer à évaluer des alternatives stratégiques pour l’actif.
Un nouveau processus de cession avait été signalé au printemps 2026, avec une valorisation cible portée à environ 125 millions de dollars, soit le montant finalement annoncé lors de la clôture. Cette révision illustre la tenue des valorisations sur les actifs resort waterfront aux États-Unis, dans un marché où plusieurs foncières hôtelières ont récemment procédé à des cessions d’actifs pour optimiser leur portefeuille.
Un actif détenu depuis plus de vingt ans sur foncier public
AFG avait acquis la propriété en 2002 pour 17,5 millions de dollars, rachetant le groupe de développement d’origine implanté sur une parcelle d’environ 10,5 hectares appartenant à l’État de Caroline du Sud, à Patriots Point. Le site comprend deux hôtels en pleine exploitation, une marina de 459 places, ainsi que des restaurants et commerces. En 2016, le groupe y avait construit The Beach Club, un hôtel resort de 92 chambres en front de mer, portant le nombre total de chambres de l’ensemble à environ 217.
Cette détention de longue durée par un assureur, plutôt que par un opérateur ou une foncière hôtelière dédiée, distingue la transaction des cessions plus classiques du secteur. Elle rappelle néanmoins la logique de discipline d’allocation de capital déjà observée chez plusieurs propriétaires institutionnels d’actifs hôteliers américains, qui arbitrent régulièrement leurs positions en fonction du cycle de valorisation.
Un marché resort porteur pour les cessions
La clôture de cette transaction s’inscrit dans une séquence particulièrement active pour les cessions de resorts aux États-Unis. Ces derniers mois, plusieurs opérations d’ampleur ont confirmé l’appétit des investisseurs pour ce segment, à l’image de la vente du Park Hyatt Beaver Creek Resort & Spa dans le Colorado ou de celle, nettement plus importante, du Grande Lakes Orlando Resort, cédé pour 1,38 milliard de dollars.
Pour American Financial Group, dont l’activité principale reste l’assurance dommages pour entreprises via Great American Insurance Group, cette cession met un terme à plus de deux décennies de détention d’un actif hôtelier atypique dans son portefeuille d’investissement.
At a glance by The Hospitality Tribune
American Financial Group closes sale of Charleston Harbor Resort & Marina
Deal closed August 31, 2026; buyer not publicly disclosed
Expected pretax core operating earnings: approximately $125 million ($1.20 per share after tax)
Property: two full-service hotels, 459-slip marina, ~10.5-hectare site at Patriots Point, Mount Pleasant, SC
AFG first acquired the asset in 2002 for $17.5 million; built The Beach Club (92 rooms) in 2016
Prior sale agreement, announced March 2025 at ~$100 million net after-tax gain, was terminated in June 2025
Gain to be split equally between AFG parent and Great American Insurance Company
