Une première implantation polonaise au cœur de Varsovie
Annoncée le 14 octobre 2026, la signature du projet Chmielna 13A marque l’entrée de Numa sur le marché polonais.
L’immeuble est situé entre Nowy Świat et Marszałkowska, à proximité immédiate de Plac Pięciu Rogów et à quelques minutes à pied de la station de métro Centrum.
Cette localisation centrale répond aux critères d’implantation de Numa, qui privilégie les quartiers urbains bien desservis, susceptibles d’attirer aussi bien une clientèle d’affaires que des voyageurs de loisirs.
Le bâtiment accueille également le Goethe-Institut et deux restaurants établis à Varsovie, Mąka i Woda et Supperlardo.
Le projet repose sur la transformation de 46 appartements existants en 56 unités d’hébergement, d’une superficie moyenne annoncée d’environ 50 m².
Les espaces communs comprendront notamment un salon, une salle de sport et un patio extérieur.
L’ouverture est programmée au premier semestre 2027, à l’issue des travaux de rénovation et d’aménagement.
Un bail de longue durée avec AYA Properties Fund et Curtis Group
Le projet résulte d’un partenariat entre Numa et les propriétaires de l’immeuble, réunis au sein d’une coentreprise associant AYA Properties Fund, investisseur immobilier belge, et Curtis Group, groupe familial polonais.
Les deux partenaires ont acquis Chmielna 13A auprès de CPI Property Group en septembre 2026.
Il s’agit du troisième investissement d’AYA Properties Fund à Varsovie, après l’acquisition de Metron en 2024 et celle de Sienna Center en 2026.
AYA Properties Fund est un véhicule d’investissement immobilier familial de type evergreen, sans échéance de liquidation prédéfinie, spécialisé dans les actifs situés en Europe centrale et orientale.
Son portefeuille cible notamment les bureaux, les commerces et le logement locatif institutionnel, avec une attention portée aux performances environnementales des bâtiments.
Curtis Group dispose, pour sa part, de plus de quarante ans d’expérience dans différents secteurs de l’économie polonaise, dont l’immobilier et l’hôtellerie.
Fondé par Zbigniew Niemczycki, le groupe a notamment développé Curtis Plaza au début des années 1990, l’un des premiers immeubles de bureaux modernes de Varsovie.
Dans le cadre de Chmielna 13A, les propriétaires assureront la transformation de l’immeuble, tandis que Numa prendra en charge l’exploitation des unités d’hébergement.
Le montant de l’acquisition, l’investissement consacré aux travaux et les conditions financières du bail n’ont pas été divulgués.
Une opération immobilière associant valorisation de l’actif et sécurisation des revenus
Pour AYA Properties Fund et Curtis Group, l’arrivée de Numa répond à une double logique.
La première consiste à repositionner la partie résidentielle de l’immeuble autour d’une offre d’hébergement flexible, adaptée à une clientèle internationale.
La seconde vise à sécuriser des revenus locatifs sur une période longue grâce à un contrat conclu avec un opérateur spécialisé.
Mateusz Siejka, Chief Investment Officer d’AYA Properties Fund, souligne que ce bail doit contribuer à stabiliser les revenus de la partie résidentielle tout en introduisant une nouvelle marque hôtelière sur le marché de Varsovie.
De son côté, Mikołaj Niemczycki, Vice President de Curtis Group, insiste sur le respect du calendrier de rénovation afin de permettre l’accueil des premiers clients au premier semestre 2027.
Le cabinet international Charles Irvine est intervenu comme conseil auprès d’AYA et de Curtis Group dans l’acquisition de l’immeuble et a également contribué à identifier Numa comme futur exploitant.
Cette opération illustre l’intérêt des propriétaires immobiliers pour des modèles d’exploitation hybrides, situés entre l’hôtellerie traditionnelle et la résidence avec services.
Numa déploie son modèle d’exploitation digitalisée
Le futur établissement de Varsovie sera intégré à la plateforme technologique de Numa.
Le groupe prévoit d’y déployer son système d’exploitation numérique, couvrant notamment les réservations, l’enregistrement des clients et l’accès aux unités sans clé physique.
Cette organisation vise à automatiser une partie des processus opérationnels et à limiter les coûts associés aux fonctions traditionnellement assurées par une réception permanente.
Le modèle de Numa repose sur des hébergements destinés à des durées de séjour variables, d’une nuit à plusieurs semaines.
Il répond ainsi à l’évolution des usages, notamment à la combinaison croissante entre déplacements professionnels, loisirs et séjours prolongés.
Dimitri Chandogin, cofondateur et président de Numa, considère que les frontières traditionnelles entre hôtels et appartements avec services deviennent moins pertinentes pour une clientèle privilégiant désormais l’emplacement, la flexibilité et la simplicité du parcours numérique.
L’établissement de Varsovie s’inscrit dans cette logique, avec des unités relativement spacieuses et des équipements adaptés à différents profils de voyageurs.
Varsovie, un marché hôtelier soutenu par la demande
L’arrivée de Numa intervient dans un contexte de développement du marché hôtelier de Varsovie.
Selon les données de HVS reprises dans le communiqué, le taux d’occupation hôtelier de la capitale polonaise s’est approché de 80 % en 2025, tandis que le RevPAR nominal atteignait un niveau record.
La fréquentation touristique serait par ailleurs supérieure de 20 à 28 % à celle enregistrée en 2019.
Ces indicateurs témoignent d’une reprise et d’une progression de la demande, même si le niveau record du RevPAR nominal ne renseigne pas, à lui seul, sur son évolution en termes réels après inflation.
Pour Numa, Varsovie présente plusieurs caractéristiques favorables : une activité économique diversifiée, une demande de déplacements professionnels et une attractivité touristique croissante.
Ladislav Szabo, General Manager CEE de Numa, indique que le groupe a étudié plusieurs immeubles avant de retenir Chmielna 13A.
La sélection s’est notamment fondée sur la qualité de l’emplacement, la superficie des unités et l’adéquation du projet avec les objectifs des propriétaires.
Varsovie constitue ainsi une première étape sur le marché polonais, sans qu’un calendrier précis d’implantations supplémentaires ait été communiqué.
Plus de 11 000 unités exploitées dans 16 pays européens
Avec cette première signature en Pologne, Numa étend sa présence à 16 pays européens.
Basé à Berlin, le groupe indique exploiter plus de 11 000 unités d’hébergement dans plus de 40 grandes villes européennes.
Son portefeuille comprend notamment des établissements à Berlin, Londres, Paris, Rome, Milan, Madrid, Barcelone, Oslo, Prague et Vienne.
La plateforme opère sous sa marque principale Numa ainsi que sous son enseigne premium Native by Numa.
Son développement repose sur une combinaison de croissance organique, de signatures de contrats immobiliers et d’acquisitions.
Pour les investisseurs et propriétaires, le groupe met en avant sa capacité à automatiser les processus d’exploitation, à améliorer l’efficacité opérationnelle et à optimiser les revenus grâce à ses outils technologiques.
La signature de Varsovie confirme la poursuite de cette stratégie sur des marchés où la demande d’hébergement flexible peut constituer une alternative aux formats hôteliers traditionnels.
Analyse LTH | Le bail hôtelier comme instrument de valorisation immobilière
L’opération Chmielna 13A illustre la convergence entre immobilier résidentiel, hébergement flexible et exploitation hôtelière digitalisée. Pour AYA Properties Fund et Curtis Group, le bail de longue durée permet de transformer un actif résidentiel existant en source de revenus contractuels, tout en confiant son exploitation à un opérateur international. Pour Numa, ce modèle facilite le développement du réseau sans acquisition directe de l’immobilier, mais implique des engagements locatifs fixes dont la rentabilité dépendra des performances commerciales. L’enjeu sera donc de maintenir un écart suffisant entre revenus d’exploitation, charges opérationnelles et loyers, particulièrement dans un marché où les coûts immobiliers peuvent évoluer rapidement. L’arrivée en Pologne confirme également l’intérêt croissant des plateformes hôtelières digitalisées pour l’Europe centrale et orientale, où la profondeur de la demande et les opportunités de repositionnement immobilier pourraient soutenir de nouvelles implantations.
At a Glance
Transaction: Numa signs its first property in Poland, at Chmielna 13A in central Warsaw.
Operating agreement: Long-term lease with a joint venture between AYA Properties Fund and Curtis Group.
Accommodation: Conversion of 46 existing apartments into 56 flexible-stay units averaging approximately 50 sq m.
Opening: Planned for the first half of 2027.
Acquisition: AYA Properties Fund and Curtis Group acquired the building from CPI Property Group in September 2026.
Technology: Digital booking, check-in and keyless access through Numa’s operating platform.
Market: Warsaw hotel occupancy approached 80% in 2025, according to HVS data cited by Numa.
Group footprint: More than 11,000 units across over 40 European cities, with Poland becoming its 16th country.
Financial terms: Acquisition price, refurbishment budget and lease terms have not been disclosed.
