Un neuvième millésime déjà largement déployé
Cheyne Capital, gestionnaire d’actifs alternatifs basé à Londres, a annoncé la clôture définitive de Cheyne Real Estate Credit Holdings (CRECH) IX – Capital Solutions. La levée atteint 3 milliards de livres, soit environ 3,5 milliards d’euros, répartis entre le fonds mutualisé et plusieurs véhicules associés.
Le fonds a été lancé en 2024 avec un apport d’amorçage d’un fonds souverain du Moyen-Orient. Il est déjà largement investi : 73 prêts accordés, dont 16 déjà remboursés, et plus de 50 % du capital des investisseurs appelé et déployé.
Il s’agit très majoritairement de prêts seniors. Ils portent sur des actifs core, core plus, value-add et en développement, au Royaume-Uni, en Espagne, en France, en Italie, au Portugal, en Irlande, en Suède et en Belgique. Les secteurs financés couvrent l’hôtellerie, les bureaux, les résidences étudiantes, le résidentiel et les ensembles mixtes.
L’un des prêteurs alternatifs les plus actifs d’Europe
Entre 2023 et 2025, Cheyne a prêté plus de 6 milliards d’euros. Selon les classements publiés par PERE, cela le place parmi les prêteurs alternatifs les plus actifs d’Europe. La société a été fondée en 2000 par Jonathan Lourie et Stuart Fiertz. Son programme CRECH existe depuis 2011 et vise à combler le vide laissé par le retrait des banques traditionnelles du financement immobilier.
Ravi Stickney, Managing Partner et CIO Real Estate de Cheyne Capital, justifie cette levée : « La demande de solutions de financement immobilier évolutives et fiables en Europe n’a jamais été aussi forte. L’urgence du besoin se voit à la rapidité avec laquelle CRECH IX et ses véhicules associés sont déployés. Les marchés européens de la dette immobilière souffrent depuis longtemps d’un déséquilibre entre l’offre et la demande, et nous assistons à un nouveau retrait des apporteurs de capitaux dans l’environnement actuel, durablement inflationniste et volatil. »
Selon lui, le soutien des investisseurs permet de fournir aux emprunteurs « le capital nécessaire pour créer, repositionner et conserver des actifs productifs indispensables, réhabiliter et reconvertir des actifs improductifs, et recapitaliser des structures de capital non soutenables ».
L’hôtellerie, un terrain d’intervention de longue date
Cheyne finance le secteur hôtelier depuis longtemps. En 2018, il a refinancé LOV Hotel Collection avec un prêt senior de 155 millions d’euros. En 2021, ses fonds ont accordé 93 millions d’euros de facilités senior et mezzanine à Perseus. Ces fonds ont servi à financer la conversion de l’hôtel du Couvent à Nice et refinancer Le Pigalle à Paris. L’opération a aussi permis à Valéry Grégo de devenir actionnaire majoritaire de son groupe.
Le prêteur s’est ensuite positionné sur l’hôtellerie de loisirs haut de gamme, aux côtés de KSL Capital Partners. Fin 2022, il a accordé plus de 200 millions d’euros à la plateforme Beaumier. En avril 2024, il a financé l’acquisition de Sereno Hotels, propriétaire du Il Sereno sur le lac de Côme et du Le Sereno à Saint-Barthélemy. En 2023, Cheyne a aussi prêté 62 millions d’euros à Samla Capital pour la rénovation de The Hotel Maria à Helsinki, puis 41 millions d’euros à Lone Star en 2025 pour transformer l’Hotel Metropole de Bruxelles.
À Londres, Cheyne a accordé en 2024 un prêt senior de 525 millions de livres à Fattal Hotel Group pour refinancer quatre hôtels Leonardo et NYX, avec la participation de Migdal Insurance. Selon la presse spécialisée, c’était l’un des plus gros refinancements hôteliers de l’année. Cheyne est aussi le partenaire de Dominus sur le projet de l’hôtel cinq étoiles de 382 clés au 42-47 The Minories, dans la City. C’est leur deuxième collaboration, après la coentreprise sur la résidence étudiante du 65 Fleet Street.
Cibler les grandes opérations
Stuart Fiertz, cofondateur et président de Cheyne Capital, a précisé la stratégie : « La clôture de CRECH IX nous permet de rester concentrés sur les transactions de grande taille, où nous rencontrons moins de concurrence de la part des autres prêteurs, ce qui se traduit par des rendements plus attractifs que dans le segment plus encombré du mid-market. Elle nous permet également de continuer à nous associer aux emprunteurs les plus établis et les plus expérimentés, capables d’adosser nos prêts à des apports en fonds propres significatifs dans leurs actifs de premier plan. »
Analyse – Pour les propriétaires et investisseurs hôteliers européens, cette levée ajoute une source de financement importante alors que les banques restent prudentes sur les actifs d’exploitation. D’autres fonds de dette privée suivent la même logique, comme Blackstone avec BREDS V. Cheyne vise les grands dossiers portés par des sponsors bien capitalisés, ce qui devrait profiter en priorité aux opérations d’acquisition, de repositionnement et de refinancement des plateformes hôtelières institutionnelles.
At a glance by The Hospitality Tribune
Cheyne Capital closes CRECH IX at £3bn (c. €3.5bn)
Ninth vintage of Cheyne’s real estate lending programme, seeded in 2024 by a Middle Eastern sovereign wealth fund
73 loans across eight European countries, 16 already realised; over 50% of capital deployed
Mostly senior loans across hotel, office, student housing, residential and mixed-use assets
Over €6bn lent in 2023-2025; hotel track record includes Fattal, Sereno Hotels, Beaumier and Perseus
Strategy focused on large transactions with well-capitalised, established sponsors
