Suisse | S’éloigner de l’hôtellerie, un gage de rendement immobilier
Les fonds et actions immobiliers ont rarement présenté des rendements aussi divergents. Le logement se porte bien, les centres commerciaux et les hôtels peinent. Les gérants du fonds «hôtelier» de Credit Suisse ont vendu six hôtels alpins et continueront sur cette voie, au profit du logement et de la logistique
Sale temps pour l’immobilier? Un fonds immobilier global de Credit Suisse, CS REF Global, a dû annoncer sa liquidation, la semaine passée, lequel promettait de participer au développement résidentiel des grandes villes internationales. Après la chute de son cours, au printemps, il ne s’est jamais repris. La pandémie et ses restrictions imposées par les autorités ont conduit à une réponse très différente selon les segments. Les plus touchés sont les fonds de placement et les sociétés cotées présents dans l’hôtellerie, les centres commerciaux et les bureaux. Par contre, le logement a poursuivi sa lente mais stable progression. Au total, l’indice immobilier suisse SXI Real Estate Broad a gagné 7,6% depuis le début de l’année, soit davantage que l’indice SPI des actions suisses (+ 0,6%).
Un fonds Credit Suisse à la peine
Symbole des malheurs du tourisme et de l’hôtellerie, le cours du fonds CS Real Estate Fund Hospitality est en chute de 33% cette année. Les gérants de ce fonds de 973 millions de francs d’actifs consacré à l’hébergement et au tourisme ont réagi en décidant de se séparer de l’ensemble de l’immobilier alpin. Parmi les six objets vendus en début d’année, on trouvait l’InterContinental à Davos, un hôtel de luxe dont l’architecture en forme d’œuf suscitait le débat, le Mont Cervin Palace et le Petit Cervin à Zermatt. La faible occupation des hôtels a conduit à une perte de loyers sur le chiffre d’affaires et à une forte demande de remises et reports de loyers (21% du revenu locatif), selon le rapport semestriel. Son portefeuille comprend essentiellement des hôtels urbains (Dorint à Bâle, 25hours à Zurich, Swissôtel à Zurich). Le Swssôtel de Zurich , après l’insolvabilité du gérant annoncée le 6 novembre, sera assaini ces prochains mois. Credit Suisse espère, selon son porte-parole, le transformer en partie en micro-appartements et l’autre en hôtel.
L’objet le plus valorisé est le Centre de congrès de l’EPFL à Ecublens, à 127 millions de francs dans le rapport à fin juin. Les gérants indiquent désirer continuer de réduire la part hôtelière du fonds, laquelle n’est plus que de 42%. Les investissements se feront toujours davantage dans le logement, l’éducation et la santé, promettent les gérants.
Les actions immobilières cotées traduisent aussi cette disparité des performances. Le plus grand groupe immobilier coté, Swiss Prime Site (SPS), a le plus baissé (-26%) au sein de son segment. Sa forte présence dans les centres commerciaux (comme La Praille, et Jelmoli à Zurich) n’arrange rien. Ce spécialiste de l’immobilier commercial possède aussi cinq hôtels urbains, dont Motel One à Bâle et Zurich et le Ramada Encore à Grand-Lancy. Selon le porte-parole, ce sont des hôtels récents dont le taux d’occupation était favorable avant la pandémie et qui conservent leur potentiel dans un monde post-covid. La part de la gastronomie représente 7% du portefeuille.
D’autres fonds comprennent une partie modeste de leurs investissements dans la gastronomie. Le fonds Bonhôte-Immobilier, un des trois leaders du segment résidentiel romand, comprend une proportion de 20,55% dans le commercial. Au sein de ce dernier, 8% ont été sensiblement impactés par le covid par ses investissements dans des bars, restaurants, cabinets médicaux, cabinets de beauté, coiffeurs. «Dès la fermeture décidée par la Confédération, nous avons pris contact avec nos locataires, afin de réfléchir à une solution. Nous avons suspendu immédiatement les loyers de mars et avril et trouvé des solutions au cas par cas», déclare Philippe Salvi, gérant du fonds. Aujourd’hui, «aucun des commerçants indépendants n’a dû fermer ou changer d’activité», ajoute-t-il. Bonhôte-Immobilier est en train d’augmenter son capital de 75 millions de francs, afin de procéder à deux acquisitions. L’une concerne un hôtel d’entreprises, c’est-à-dire un immeuble qui accueille des start-up et des entreprises innovantes, dans le canton de Neuchâtel.
Nouvelles tendances
Les fonds immobiliers résidentiels et commerciaux se portent assez bien, en Suisse. Bonhôte-Immobilier se traite à un agio (prime sur la valeur intrinsèque) de 24,64 à la fin septembre (contre 18,59% un an auparavant), selon Philippe Salvi.
Les performances de plus de 10% viennent d’acteurs spécialisés dans le résidentiel, comme Fundamenta Real Estate (+16,6%), centré sur le logement de milieu de gamme en Suisse alémanique, Peach Property (13,6%) et Warteck Invest (+11,6%), selon un classement établi lundi par le magazine cash.ch.
L’année 2020 rappelle que la pierre n’échappe pas aux changements profonds de la société. La tendance est structurellement favorable aux appartements occupés durant de brèves périodes ou aux résidences pour seniors, selon des experts préférant rester anonymes.
En Suisse, le premier acteur du segment des résidences pour retraités avec services de soins, Tertianum, avec 4900 collaborateurs, a d’ailleurs changé de mains en mars et passé de la fondation de SPS au fonds de private equity Capvis, spécialisé dans les branches de croissance.
