Face à la rareté du foncier et à la lenteur des procédures d’autorisation, la conversion de bureaux en hôtels s’installe comme une voie d’accès à part entière au marché hôtelier de Séoul. Plusieurs gestionnaires d’actifs internationaux structurent désormais des opérations autour de ce seul modèle, plutôt que de concourir pour les rares actifs hôteliers déjà en exploitation.
Un immeuble de bureaux se transforme en hôtel en deux ans environ, contre plusieurs années pour un projet neuf, entre acquisition du terrain, obtention des autorisations et chantier. Ce différentiel de délai, combiné à la tension sur les prix des hôtels stabilisés, explique pourquoi la conversion capte une part croissante des capitaux orientés vers l’hospitality en Corée du Sud.
Un calcul économique qui reste étroit
Cushman & Wakefield Korea a mené douze études de faisabilité récentes sur des projets hôteliers neufs à Séoul : une seule s’est révélée viable. La rareté et le coût du foncier, le renchérissement du financement et de la construction, ainsi que les contraintes techniques propres aux conversions de bureaux, figurent parmi les principaux freins identifiés par le cabinet.
La plupart des développements actuellement en préparation prennent la forme d’ensembles mixtes, aux délais de réalisation étalés sur cinq à dix ans. Dans ce contexte, la conversion d’un actif tertiaire existant apparaît comme l’option la plus rapide pour mettre de nouvelles chambres sur le marché, à condition de maîtriser précisément les coûts de transformation et les revenus d’exploitation attendus une fois l’hôtel ouvert.
LC Tower et Timewalk Myeongdong, deux chantiers emblématiques
En juin 2026, BlueCove Investment et le Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB) ont signé un accord d’acquisition portant sur LC Tower, une tour de bureaux près de la station Hongik University, dans le quartier de Hongdae, avec l’intention de la convertir intégralement en hôtel d’environ 400 clés sous l’enseigne Tempo by Hilton. L’opération constituerait le premier investissement de la coentreprise d’environ 500 milliards de wons, soit environ 315 M€, formée par les deux partenaires début juin, au sein de laquelle CPPIB détient 95 % des parts contre 5 % pour BlueCove.
À Myeongdong, un consortium associant Goldman Sachs et IGIS Asset Management a été désigné, le mois dernier, soumissionnaire préférentiel pour Timewalk Myeongdong, un actif mixte de 37 286 m² réparti sur dix-neuf niveaux hors sol, avec une offre d’environ 535 milliards de wons, soit environ 338 M€. L’immeuble héberge déjà l’ibis Ambassador Seoul Myeongdong, fort de 279 clés à ses étages supérieurs ; Goldman Sachs étudierait la conversion d’une partie des bureaux des étages intermédiaires en chambres, tout en cherchant à attirer des enseignes liées au K-beauty et au bien-être.
Les deux consortiums se sont d’ailleurs affrontés sur ce dossier avant que Goldman Sachs-IGIS ne l’emporte, signe de la concurrence désormais vive entre investisseurs sur ce type d’actifs convertibles.
Une pénurie structurelle qui alimente le mouvement
Ce basculement progressif -mais spectaculaire- vers la conversion répond à un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande. La Corée du Sud a accueilli 18,94 millions de visiteurs étrangers en 2025, un record historique, et la tendance se confirme cette année avec 10,71 millions d’arrivées au premier semestre, en progression de 21,3 % sur un an selon la Korea Tourism Organization.
Séoul ne comptait pourtant qu’environ 53 675 chambres l’an dernier, avec des ouvertures limitées à environ 1 000 chambres par an depuis 2023, soit le quart du rythme observé avant la pandémie, selon Cushman & Wakefield. Le cabinet relève que 748 établissements d’hébergement ont fermé dans la capitale entre 2019 et 2026, contre seulement 362 nouvelles ouvertures sur la même période, une contraction qui a directement nourri le déficit actuel.
Les indicateurs d’exploitation traduisent cette tension : l’occupation moyenne des hôtels de Séoul a atteint 79,2 % en 2025, avec une clientèle étrangère représentant 71,2 % des séjours, pour un RevPAR d’environ 207 300 wons, soit environ 131 €, en hausse de 67 % par rapport à 2019. C’est cette rareté qui rend les actifs convertibles – bureaux vacants ou sous-exploités dans les quartiers touristiques – particulièrement recherchés.
Un mouvement qui dépasse le seul marché coréen
Actuellement, d’autres dossiers de conversion sont à l’étude à Séoul selon la presse sud-coréenne : des gestionnaires d’actifs envisageant une transformation hôtelière figurent parmi les candidats à l’acquisition d’Apro Square, mis en vente par JR Investment Management, tandis que Pacific Asset Management et GIC examinent un projet hôtelier à Seongsu-dong, et que The Hyusik et K-Pax Asset Management préparent une conversion à Yegwan-dong après avoir acquis un terrain initialement destiné à un officetel.
Le phénomène n’est pas propre à l’Asie. En Europe également, les investisseurs accélèrent la transformation de bureaux vacants en hôtels, portés par une demande touristique solide et un parc tertiaire en surcapacité, confirmant que la conversion s’impose comme une réponse structurelle plutôt que conjoncturelle à la pénurie de chambres dans les grandes métropoles.
Notre analayse – La conversion de bureaux offre aux investisseurs un accès plus rapide à un marché hôtelier verrouillé par la rareté du foncier, mais elle déplace le risque plutôt qu’elle ne le supprime : aux aléas classiques de l’exploitation hôtelière s’ajoutent les incertitudes propres aux travaux de transformation et aux autorisations. La discipline avec laquelle les investisseurs chiffrent ces coûts, plutôt que le seul potentiel de revalorisation, déterminera lesquels de ces projets tiendront leurs promesses.
At a glance by The Hospitality Tribune
Office-to-hotel conversion emerges as an asset class in Seoul
Only 1 of 12 recent feasibility studies for new hotel projects in Seoul proved viable, per Cushman & Wakefield Korea
BlueCove and CPPIB are converting Hongdae’s LC Tower into a 400-key hotel under Hilton’s Tempo brand
Goldman Sachs and IGIS Asset Management, preferred bidders for Timewalk Myeongdong (KRW 535 billion, about €338 million), plan a partial office-to-hotel conversion
Seoul hotel occupancy reached 79.2% in 2025, with RevPAR up 67% versus 2019
Office conversion takes about 2 years, versus several years for new-build hotel development
