Une équation immobilière devenue implacable
Le marché des bureaux français n’en finit pas de chercher son point d’équilibre. Fin 2025, l’Île-de-France comptabilisait 6,2 millions de m² de surfaces vacantes, tandis que Groupama Immobilier estime l’excédent national à 30 % du parc tertiaire (Source News Tank Cities). Face à cette siutation entraînant mécaniquement une dépréciation importante, les foncières et promoteurs explorent des voies de recyclage plus rémunératrices que la simple attente.
La conversion hôtelière s’impose comme une porte de sortie naturelle. La configuration même des immeubles de bureaux, avec leurs plateaux larges et leurs façades vitrées, se prête idéalement à l’hébergement : chambres en périphérie, couloir central sans contrainte d’apport lumineux.
Une équation financière qui bascule en faveur de l’hôtellerie
La réhabilitation coûte en moyenne 30 % de plus que la construction neuve, un surcoût difficile à absorber avec des loyers d’habitation. En revanche, l’acquisition de bureaux décotés – jusqu’à 80 % de leur valeur passée – ouvre des fenêtres d’opportunité permettant de rendre les projets hôteliers économiquement viables. Les montages financiers se sophistiquent : crédit-bail immobilier, dette privée, club deals structurés permettent d’équilibrer des opérations qui n’auraient pas trouvé preneur il y a cinq ans.
Le cas emblématique de Leiden aux Pays-Bas : du grand magasin à l’hybridation entre hôtel quatre étoiles, fitness club, restaurants et coworking
Le mouvement dépasse largement les frontières françaises. Aux Pays-Bas, l’ancien grand magasin V&D (notre article de ce jour) , monument national construit en 1936 sur l’Aalmarkt à Leiden, entame ainsi sa mue pour devenir De ▪ Waaren. Le projet, supervisé par le cabinet NEOO pour le compte du family office CCAP, transforme les 19 000 m² du bâtiment en un ensemble mixte comprenant commerces (C&A, Coolblue, Art & Casey), bureaux flexibles Spaces, salle de fitness, brasserie, restaurant avec rooftop et un hôtel quatre étoiles confié au groupe Vondel Hotels.
Un marché hôtelier en pleine forme
Le contexte d’investissement joue en faveur de ces opérations. En 2025, l’hôtellerie a signé un exercice de croissance avec 2,9 milliards d’euros investis en France, en hausse de 15 % sur un an selon Cushman & Wakefield. Le RevPAR européen s’est établi à 86 €, en progression de 7 € par rapport à 2024, sur un taux d’occupation moyen de 69 %.
À ce jeu, Paris reste particulièrement prisée – Covivio, Icade ou Mimco y multiplient les projets – mais l’engouement est européen.
L’hôtellerie lifestyle et hybride, nouveaux moteurs des conversions
L’essor de l’hôtellerie lifestyle et hybride – établissements intégrant coworking, restauration et expériences immersives – répond à une clientèle en quête de flexibilité et renforce l’attractivité des actifs reconvertis. Ces concepts hybrides valorisent les volumes généreux des anciens bureaux ou grands magasins, transformant les contraintes architecturales en atouts.
La crise des actifs tertiaires, paradoxalement, est en train de financer la prochaine génération de l’offre hôtelière européenne. Entre décotes immobilières et appétit pour l’hébergement, le recyclage des bureaux vides en hôtels pleins pourrait bien devenir l’un des marqueurs de la décennie.
“At a glance” 👀
Market context: 6.2 million sqm of vacant office space in Île-de-France (end 2025); national oversupply estimated at 30%.
Value destruction: Obsolete office values have dropped 50-80% (CBRE), creating acquisition opportunities for hotel conversions.
Investment volumes: €2.9 billion invested in French hotels in 2025, up 15% year-on-year (Cushman & Wakefield).
European RevPAR: €86 in 2025, +€7 vs 2024; average occupancy 69%.
Case study – Leiden: Former V&D department store (1936) transforming into « De ▪ Waaren »: 19,000 sqm mixed-use project including a 4-star Vondel Hotels property, flexible offices (Spaces), retail, and rooftop restaurant. Delivery: late 2028.
Key drivers: Conversion-friendly office layouts, rise of lifestyle hotels, institutional appetite for sustainable repositioning.
