Une opération d’échange attractive
Covivio, via sa filiale Covivio Hotels[1], est propriétaire de 54 hôtels loués à AccorInvest en loyer variable sur chiffre d’affaires, dans le cadre de baux à long terme. AccorInvest est propriétaire des fonds de commerce de ces hôtels, et a signé des contrats de gestion long terme avec le groupe Accor.
L’opération de remembrement prendrait la forme d’un échange de fonds de commerce, actuellement détenus par AccorInvest, contre des murs d’hôtels appartenant à Covivio Hotels. A l’issue de l’opération, 24 hôtels seraient désormais détenus en murs et fonds par Covivio Hotels et 10 par AccorInvest. La valeur convenue des murs cédés à AccorInvest représente environ 210 M€[1] et la valeur convenue des fonds de commerces rachetés par Covivio Hotels environ 260 M€[2]. Sur la base des chiffres 2022, les loyers annuels des actifs cédés à AccorInvest représentent 9 M€ et l’EBITDA des fonds de commerce repris par Covivio 25 M€.
Une nouvelle étape également engagée pour les hôtels détenus en joint – ventures
Covivio Hotels est également co-actionnaire et asset manager de 60 autres hôtels loués à AccorInvest, détenus au travers de 2 joint-ventures, créées entre 2010 et 2014 : l’une détenue à 80% par Crédit Agricole Assurances et 20% par Covivio Hotels, et l’autre détenue entre la Caisse des Dépôts, Société Générale Assurances et Covivio Hotels. Une exclusivité a également été signée en vue d’un remembrement murs et fonds de commerces de 25 de ces hôtels : 19 pour les Joint-ventures et 6 pour AccorInvest.
Au total, les opérations de remembrement sur Covivio Hotels et sur les joint-ventures font ressortir une valeur de murs d’hôtels cédés de 390 M€3, identique à celle des fonds de commerces repris, l’opération étant neutre en cash. A l’issue de l’opération Covivio Hotels et ses partenaires auront remembré 43 hôtels et AccorInvest 16 hôtels.
L’hôtellerie : un secteur dynamique et résilient
Cette opération interviendrait alors que le marché européen de l’hôtellerie a une nouvelle fois démontré sa capacité à surmonter les crises, à performer dans la durée et à s’adapter aux nouvelles attentes.
Créée en 2005, Covivio Hotels n’a eu de cesse de faire évoluer son patrimoine, en termes de gammes, d’opérateurs et de modes de gestion. Depuis maintenant 10 ans, le groupe a ainsi développé une expertise de gestion en Murs et Fonds de commerce (aujourd’hui 23% du portefeuille), au travers d’acquisitions structurantes en Allemagne, France, Belgique…
Avec cette opération, Covivio Hotels entend renforcer sa capacité à agir directement sur la performance de son patrimoine, en repositionnant une partie de ces hôtels détenus depuis près de 20 ans, et ainsi bénéficier d’un important potentiel de croissance.
Une opération destinée à ouvrir une nouvelle phase de croissance pour Covivio Hotels
L’opération permettrait ainsi à Covivio Hotels et ses partenaires de reprendre des fonds de commerce localisés dans des zones à forte attractivité touristique et bénéficiant d’un potentiel de création de valeur significative au travers de travaux de repositionnement et d’optimisation de la gestion. Certains de ces hôtels resteraient sous enseignes Accor (en contrat de gestion ou de franchise), d’autres pourraient faire l’objet d’un changement de marque.
Cette opération relutive et stratégique marquerait une nouvelle étape dans le développement de Covivio en hôtels, vers un modèle plus diversifié (actifs en bail, actifs en murs et fonds).
Pro-forma de cette opération, la structure de revenus de Covivio Hotels serait composée de 54% de revenus fixes et 46% de revenus variables (majoritairement l’EBITDA des murs et fonds, tandis que la part de loyers variables, aujourd’hui de 20%, passerait à 7%).
L’opération fera prochainement l’objet d’une information-consultation des comités sociaux et économiques de Covivio et d’AccorInvest, et sera par ailleurs soumise à certaines conditions suspensives et conditionnée à la réalisation de due diligences usuelles. Elle devrait être finalisée au cours du second semestre 2024.
Ce projet de remembrement Murs et Fonds de commerce sur des hôtels à fort potentiel est une opportunité unique d’accélérer le travail d’asset management créateur de valeur de notre portefeuille hôtelier. En mettant à profit notre expertise immobilière et hôtelière, nous avons pour ambition de repositionner une partie de ces hôtels afin de répondre à l’évolution des attentes des clients et d’en augmenter la rentabilité .TUGDUAL MILLET
DIRECTEUR GÉNÉRAL HÔTELS, COVIVIO
[1] Détenue à 43,9% et contrôlée par Covivio. Les chiffres de ce communiqué sont présentés en quote-part Covivio Hotels.
[2] Hors droits
[3] Droits inclus
