Un marché structurellement sous-équipé
Selon un rapport publié en août 2026 (à télécharger ici) par CBRE Research, l’Australie comptait 750 000 étudiants internationaux inscrits début 2026, dans l’enseignement supérieur, la formation professionnelle et les programmes linguistiques. Près d’un étudiant sur trois dans les universités australiennes est aujourd’hui international, une proportion parmi les plus élevées au monde.
Face à cette base étudiante, le taux de pénétration des résidences étudiantes purpose-built (PBSA) ne dépasse pas 7 % en Australie. À titre de comparaison, il atteint 45 % au Royaume-Uni, 29 % aux États-Unis, contre seulement 8 % en Allemagne et en France, où CBRE avait déjà documenté les tensions du marché des résidences étudiantes. Le pays dispose actuellement d’un lit pour quinze étudiants, un ratio nettement inférieur aux marchés matures où la couverture atteint un lit pour deux ou trois étudiants.
Un déficit national estimé à 185 000 lits
CBRE évalue à environ 185 000 lits l’écart entre la demande potentielle de logements étudiants et le parc actuellement disponible, à l’échelle nationale. Ce chiffre suppose que l’ensemble des étudiants concernés puisse accéder à une offre adaptée, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui compte tenu du parc existant.
Deux exemples illustrent l’ampleur du déséquilibre. Autour de l’Université de Melbourne et de RMIT, 70 000 étudiants recherchent activement un logement locatif, alors que les résidences étudiantes et collèges universitaires ne proposent que 26 500 lits à proximité. CBRE estime le déficit non couvert à environ 10 000 lits sur le seul secteur de Melbourne CBD et Inner North.
À Sydney, le bassin formé par l’université de Sydney et UTS compte 68 000 étudiants en recherche de logement, pour 13 400 lits disponibles en résidence ou collège à proximité immédiate. Le déficit non satisfait y atteint environ 25 000 lits dans le centre et l’ouest intérieur de la ville, selon la même méthodologie.
Un pipeline de 34 000 lits, concentré sur trois villes
D’ici 2029, CBRE recense environ 34 000 nouveaux lits en projet à l’échelle du pays, soit une hausse d’environ un tiers du volume actuellement en exploitation si l’ensemble des opérations se concrétisait. Melbourne concentre 28 % de ce pipeline, suivie de Perth avec 22 % et de Sydney avec 20 %.
Parmi les opérations recensées figurent, à Sydney, les projets d’Avenor à Kensington (660 lits) et de Scape à Blackwattle Bay (580 lits). À Melbourne, Sime Darby prévoit 900 lits dans le quartier de Queens Street, tandis que Hickory et MaxCap développent 890 lits dans le CBD. À Perth, Mapletree et l’Université d’Australie-Occidentale portent chacun des projets de plus de 800 lits. À Adelaide, Brookfield et Trinity Church figurent parmi les développeurs les plus actifs, avec des projets dépassant le millier de lits.
Malgré ce volume de développement, CBRE anticipe que le taux de pénétration ne progressera que modestement, à environ 9 % des étudiants d’ici 2029. L’écart structurel entre offre et demande devrait donc perdurer sur l’ensemble de la décennie.
Cinq opérateurs contrôlent 70 % du marché
Le secteur reste concentré autour d’un nombre restreint d’acteurs. UniLodge, premier opérateur du pays, gère 33 000 lits répartis sur 118 établissements, avec une présence particulièrement forte à Adelaide, Brisbane, Canberra et Melbourne. Scape exploite plus de 20 000 lits sur 41 immeubles à Sydney, Melbourne, Brisbane et Adelaide, avec de nouvelles unités en développement.
Iglu dispose de 5 900 lits opérationnels sur 14 propriétés, complétés par 2 900 lits en pipeline, tandis que Campus Living Village exploite 5 000 lits sur 8 résidences généralement situées sur les campus eux-mêmes. À eux cinq, les principaux opérateurs représentent près de 70 % de la capacité totale du secteur, une configuration qui rappelle la structuration progressive observée en Europe, où des plateformes institutionnelles comme The Boost Society consolident également le segment du logement étudiant et du coliving.
Des loyers en croissance continue depuis 2022
Le loyer médian des studios en résidence étudiante à Sydney et Melbourne a progressé à un taux de croissance annuel composé de 5,0 % entre 2018 et 2026. Près d’un quart de l’échantillon de studios standards affiche désormais un loyer supérieur à 700 dollars australiens par semaine (environ 428 euros), contre seulement 4 % en 2023.
Les niveaux de loyer varient fortement selon les villes. À Adelaide, Canberra et Perth, les logements les plus anciens se louent entre 300 et 400 dollars australiens par semaine (environ 184 à 245 euros), un montant pouvant doubler pour les résidences récentes. À Brisbane, le loyer s’établit typiquement entre 500 et 600 dollars australiens (306 à 367 euros), contre 550 à 650 dollars à Melbourne (337 à 398 euros) et 700 à 900 dollars à Sydney (428 à 551 euros).
Mi-2026, les loyers en résidence étudiante affichaient une prime de 12 % par rapport aux loyers d’appartements deux chambres situés dans le même quartier, un écart que CBRE attribue aux services inclus dans l’offre PBSA : charges, sécurité, espaces communs et accompagnement des résidents.
Des taux de capitalisation stables, une compression attendue
Les taux de capitalisation des actifs PBSA sont restés globalement stables au cours des dix-huit derniers mois. CBRE situe les fourchettes indicatives actuelles entre 4,75 % et 5,00 % à Sydney, 5,00 % et 5,25 % à Melbourne, 5,25 % et 5,75 % à Brisbane, et 6,00 % à 6,50 % à Perth comme à Adelaide.
Entre 2021 et 2025, le marché a connu une compression d’environ 50 points de base malgré la remontée des taux obligataires. CBRE anticipe désormais une détente des rendements obligataires d’environ 40 points de base d’ici 2030, ce qui pourrait entraîner un resserrement modéré des taux de capitalisation sur la période.
La Nouvelle-Zélande suit une trajectoire comparable
Le marché néo-zélandais confirme la dynamique régionale. Les inscriptions d’étudiants internationaux y ont progressé de 14 % entre 2024 et 2025, la Chine restant la première origine malgré un léger recul de sa part relative. Auckland concentre environ 40 % de la population étudiante universitaire du pays.
Le plus grand projet de résidence étudiante du pays est actuellement en construction au 22 Stanley Street, avec 964 unités et une ouverture prévue en 2028. Le même promoteur, Precinct, développe également 638 unités au 256 Queen Street, dont la livraison est planifiée pour 2029.
Un segment qui interpelle les investisseurs hôteliers
Pour les gestionnaires d’actifs et fonds d’investissement actifs dans l’hospitalité, ce déséquilibre structurel s’inscrit dans une tendance plus large de diversification vers les secteurs résidentiels opérés. En Australie même, des groupes d’investissement comme Salter Brothers développent déjà des stratégies de repositionnement d’actifs hôteliers fondées sur une logique de valorisation plutôt que de création de capacité, une approche que la rareté de l’offre étudiante rend transposable au segment PBSA. Le rapport de CBRE confirme par ailleurs que la classe d’actifs « logement opéré » continue d’attirer des capitaux institutionnels alors que les perspectives du marché hôtelier traditionnel se normalisent après plusieurs années de forte reprise post-pandémie.
At a glance by The Hospitality Tribune
Australian PBSA market, key figures (CBRE Research, August 2026):
National shortfall estimated at ~185,000 beds versus potential student demand
Current PBSA penetration rate: 7% of students, versus 45% in the UK and 29% in the US
~34,000 new beds forecast 2026-2029, a third uplift to current stock if all projects proceed
Melbourne (28%), Perth (22%) and Sydney (20%) account for most of the pipeline
Median studio rents grew at a 5.0% CAGR (2018-2026) across Sydney and Melbourne
Indicative cap rates range from 4.75%-5.00% in Sydney to 6.00%-6.50% in Perth and Adelaide
