Les deux Four Seasons avaient été acquis par Host en 2021 et 2022 pour un montant cumulé de 925 millions de dollars, sans investissements significatifs réalisés durant la période de détention. La vente représente un multiple d’EBITDA de 14,9x sur les douze derniers mois, incluant environ 88 millions de dollars de dépenses d’investissement estimées qui auraient été nécessaires dans les cinq prochaines années.
Le rendement interne non-leveragé (IRR) atteint 11,0 % sur la période de détention, intégrant 58 millions de dollars de dépenses d’investissement financées par la réserve FF&E ainsi que les frais de transaction, qui ont impacté le calcul à hauteur de 170 points de base.
Une stratégie de rotation d’actifs assumée
James F. Risoleo, Président et Directeur Général de Host, déclare : « La vente de ces deux propriétés emblématiques représente une étape importante dans l’avancement de notre stratégie d’allocation du capital. Le prix de vente de 1,1 milliard de dollars pour ces resorts représente un IRR non-leveragé de 11,0 % sur notre période de détention et un multiple d’EBITDA significativement supérieur au multiple de transaction récent de notre société. »
Il ajoute : « Nous sommes satisfaits de notre capacité à monétiser deux hôtels récemment acquis avec une plus-value attractive et un multiple accrétif, et nous continuerons à utiliser nos avantages concurrentiels pour créer de la valeur pour nos actionnaires. »
Le St. Regis Houston également cédé
En janvier 2026, Host a également finalisé la cession du St. Regis Houston (232 chambres) pour 51 millions de dollars, représentant un multiple d’EBITDA de 25,0x sur les douze derniers mois, incluant environ 49 millions de dollars de dépenses d’investissement estimées sur les cinq prochaines années.
Une politique de cessions très active
Depuis 2018, Host Hotels & Resorts a cédé pour environ 6,4 milliards de dollars d’hôtels à un multiple d’EBITDA moyen de 16,7x, incluant 1,2 milliard de dollars de dépenses d’investissement estimées. Ces cessions se comparent favorablement aux acquisitions réalisées sur la même période, totalisant 4,9 milliards de dollars à un multiple moyen de 13,6x.
Renforcement du bilan
Les produits des cessions vont permettre de renforcer ce que la direction qualifie de « bilan forteresse » de Host, offrant une flexibilité financière significative pour poursuivre les opportunités les plus rentables tout en retournant du capital aux actionnaires via dividendes et rachats d’actions.
La vente exclut le développement immobilier en copropriété en cours au Four Seasons Resort Orlando.
« At a glance » 👀
At a glance – Host Hotels & Resorts Dispositions
Transaction: Sale of Four Seasons Orlando & Four Seasons Jackson Hole for $1.1B
Acquisition Cost: $925M in 2021-2022 | No significant CAPEX during ownership
Performance: 11.0% unlevered IRR | 14.9x EBITDA multiple (including $88M foregone CAPEX)
St. Regis Houston: Sold for $51M in January 2026 | 25.0x EBITDA multiple (including $49M foregone CAPEX)
Portfolio Strategy: $6.4B disposals since 2018 at 16.7x avg multiple vs $4.9B acquisitions at 13.6x avg multiple
Balance Sheet: Proceeds to strengthen « fortress balance sheet » | Flexibility for acquisitions, dividends, buybacks
