Un prêt unique pour quatre actifs
Basée à Dallas, Braemar Hotels & Resorts a conclu un financement CMBS (titrisation de créances hypothécaires commerciales – commercial mortgage-backed security) de 358 M$, soit environ 320 M€. Le prêt est garanti par The Ritz-Carlton St. Thomas, aux îles Vierges américaines, The Ritz-Carlton Reserve Dorado Beach, à Porto Rico, The Notary Hotel, à Philadelphie, et le Sofitel Chicago Magnificent Mile.
Le prêt est en « interest-only » : seuls les intérêts sont payés pendant sa durée. Il porte un taux variable de SOFR + 2,37 %. Sa durée initiale est de deux ans, avec trois options d’extension d’un an chacune, soumises à conditions, qui porteraient l’échéance finale à novembre 2031.
Deux dettes remplacées
Le nouveau prêt remplace deux financements CMBS existants, dont l’encours total atteignait environ 290,4 M$ (près de 259 M€) au 30 septembre 2026. Le premier, garanti par le seul Ritz-Carlton St. Thomas, s’élevait à environ 80,5 M$ (près de 72 M€) à SOFR + 4,91 %, avec une échéance finale en août 2029.
Le second, garanti par les trois autres hôtels, représentait environ 209,9 M$ (près de 188 M€) à SOFR + 2,83 %, avec une échéance finale en mars 2030. Au total, la marge moyenne pondérée sur ces quatre hôtels passe d’environ 3,41 % à 2,37 %, soit une baisse d’environ 104 points de base.
Un montant inférieur aux prévisions
Le montant finalement levé est inférieur de 42 M$ (environ 37,5 M€) aux 400 M$ (près de 357 M€) annoncés par Braemar dans sa présentation investisseurs d’octobre 2026.
« Ce refinancement réduit sensiblement notre marge de taux d’intérêt et allonge les échéances des prêts portant sur quatre de nos sept hôtels. Le montant final du prêt est en outre ressorti nettement en deçà de l’estimation de notre présentation investisseurs d’octobre, ce qui reflète l’approche disciplinée de notre équipe de direction en matière d’allocation du capital et son engagement à créer de la valeur à long terme pour les actionnaires », souligne Richard J. Stockton, président-directeur général de Braemar Hotels & Resorts.
Un portefeuille centré sur le luxe
Constituée en REIT (société d’investissement immobilier cotée), Braemar investit dans l’hôtellerie de luxe, aux États-Unis et dans les territoires américains des Caraïbes. Deux des quatre hôtels refinancés se trouvent dans cette région, où la marque The Ritz-Carlton prépare également le projet Yanuna, près de Punta Cana.
Lecture investisseurs
Analyse – En plus de la baisse du coût de la dette, le nouveau prêt dépasse d’environ 67,6 M$ (près de 60 M€) l’encours qu’il remplace, avant frais. Le communiqué ne précise pas à quoi servira cette somme.
Analyse – L’allongement des échéances reste conditionnel. Si les options d’extension ne sont pas exercées, le prêt arrive à échéance en novembre 2028, soit plus tôt que les deux prêts remplacés. La baisse de marge est immédiate, mais le taux reste variable et donc dépendant de l’évolution du SOFR.
At a glance by The Hospitality Tribune
Braemar refinances four luxury hotels with a $358m CMBS loan
New interest-only CMBS loan of $358.0m (c. €320m) at SOFR + 2.37%
Collateral: The Ritz-Carlton St. Thomas, The Ritz-Carlton Reserve Dorado Beach, The Notary Hotel and Sofitel Chicago Magnificent Mile
Replaces two CMBS loans totalling c. $290.4m, cutting the weighted-average spread by c. 104 bps
Two-year initial term plus three one-year extensions, taking final maturity to November 2031
Final balance $42.0m below the $400.0m estimated in the October 2026 investor presentation
DH2DH · Les postes de développement et d’asset management actuellement ouverts en France et à l’international.
