Une vague de cessions pour financer la séparation
Le Four Seasons Resort Scottsdale est cédé à 1,8 million de dollars par clé, soit environ 1,5 M€. Braemar a déjà encaissé un dépôt de garantie non remboursable de 10 millions de dollars (environ 8,6 M€). En intégrant 23 millions de dollars de dépenses d’investissement prévues, le prix fait ressortir un taux de capitalisation de 6,2 % sur le résultat net d’exploitation des douze mois glissants à fin août 2026. La foncière précise qu’elle ne peut pas garantir que la vente se conclura à ces conditions.
Cette opération clôt une série d’arbitrages engagés depuis l’été. Le 14 juillet 2026, Braemar a finalisé la vente du Ritz-Carlton Sarasota, du Hotel Yountville et du Bardessono Hotel and Spa pour 437,5 millions de dollars (environ 374 M€), soit 1 million de dollars par clé. Le 21 août, le Pier House Resort & Spa de Key West a été cédé pour 190 millions de dollars (environ 163 M€).
Le produit de ces ventes, complété par des refinancements, doit permettre de régler le solde des indemnités dues à Ashford Inc. Il s’agit de la commission de cession et de l’indemnité de résiliation du contrat-cadre. Cette séparation, annoncée en juin 2026, devrait être achevée d’ici la mi-novembre.
Un portefeuille resserré sur sept actifs de luxe
Après ces cessions, Braemar conservera sept établissements, soit 2 062 clés. Le volet resort comprend le Ritz-Carlton Reserve Dorado Beach (96 clés) à Porto Rico, sur l’ancien domaine Rockefeller d’environ 20 hectares, et The Ritz-Carlton, St. Thomas (180 clés) dans les îles Vierges américaines. S’y ajoute The Ritz-Carlton, Lake Tahoe (170 clés), en Californie, accessible skis aux pieds depuis Northstar.
Le volet urbain réunit le Capital Hilton (559 clés) à Washington, à deux pâtés de maisons de la Maison-Blanche, et The Notary Hotel, Autograph Collection (499 clés) à Philadelphie. Il comprend aussi le Sofitel Chicago Magnificent Mile (415 clés), installé dans une tour de verre de 32 étages conçue par l’architecte français Jean-Paul Viguier. Le Cameo Beverly Hills (143 clés), enfin, a rejoint la collection LXR Hotels & Resorts de Hilton en janvier 2026 après une rénovation lourde.
Sur les douze mois glissants à fin juin 2026, ces sept hôtels ont généré 381,4 millions de dollars de chiffre d’affaires (environ 326 M€). Leur EBITDA hôtelier s’élève à 87,9 millions de dollars (environ 75 M€), soit une marge de 23 %. Le RevPAR moyen pondéré atteint 328 dollars (environ 281 €). Le Dorado Beach se détache nettement avec un RevPAR de 1 727 dollars (environ 1 478 €) et 27,9 millions de dollars d’EBITDA. Le Cameo Beverly Hills reste en phase de montée en puissance, avec un EBITDA encore négatif à l’issue de sa conversion.
Une structure de coûts allégée
L’internalisation de la gestion doit faire passer les frais généraux et administratifs annuels, honoraires de conseil compris, d’environ 42 millions de dollars à environ 15 millions de dollars. L’économie dépasse ainsi 25 millions de dollars par an (environ 21 M€).
Braemar prévoit aussi une série de refinancements ciblés dans les trois à six prochains mois. Ils devraient abaisser de plus de 150 points de base le taux d’intérêt moyen pondéré des actifs concernés et allonger nettement les maturités. L’économie d’intérêts attendue en 2027 est estimée entre 4,8 et 5,5 millions de dollars (environ 4,1 à 4,7 M€). En pro forma, le ratio dette nette sur actifs bruts à fin septembre 2026 reculerait d’environ 50 % à environ 36 %.
La foncière reconnaît que la transition entraîne une baisse de l’EBITDA à court terme, liée surtout aux cessions récentes. Elle estime cependant que des économies permanentes et une structure de capital assainie créent une plateforme plus rentable et plus évolutive.
Des réservations portées par les prix
Les tendances de réservation sur le futur portefeuille sont jugées solides. À fin septembre 2026, le rythme de chiffre d’affaires sur les douze prochains mois progresse d’environ 25 % sur un an. Cette hausse vient d’une augmentation d’environ 27 % du prix moyen. Le taux d’occupation déjà enregistré reste légèrement inférieur à celui de l’an dernier.
Pour 2027, Braemar publie à titre exceptionnel des prévisions annuelles. La foncière vise une croissance du RevPAR comprise entre 4,5 % et 6,5 %, pour un RevPAR comparable de 354 à 361 dollars. Le chiffre d’affaires total est attendu entre 407 et 412 millions de dollars (environ 348 à 353 M€). La marge d’EBITDA hôtelier comparable devrait se situer entre 24,5 % et 25,4 %.
L’EBITDAre ajusté est attendu entre 85 et 90 millions de dollars (environ 73 à 77 M€). Le FFO ajusté par action diluée devrait atteindre 0,25 à 0,31 dollar. Le résultat net selon les normes comptables américaines resterait négatif, entre 11 et 6 millions de dollars de perte. Ces projections reposent sur une dette nette d’environ 405 millions de dollars et sur environ 407 millions de dollars d’actions de préférence au 31 décembre 2026.
Une stratégie de croissance sélective
Richard Stockton, président-directeur général de Braemar, estime que la société est en bonne position pour créer de la valeur à long terme, avec le Four Seasons Resort Scottsdale sous contrat et une transition vers l’autogestion conforme au calendrier. Selon lui, le contexte favorable du secteur et la solidité des fondamentaux confortent la stratégie d’investissement dans l’hôtellerie de luxe.
Le dirigeant souligne la capacité du groupe à croître de manière sélective et relutive. Il indique que Braemar restera discipliné dans l’étude d’acquisitions complémentaires, tout en restant concentré sur le luxe. Il ajoute que la société reste ouverte à toute option permettant de maximiser la valeur du portefeuille.
Un accord avec Al Shams avant l’assemblée générale
Braemar a enfin conclu un accord de coopération avec son premier actionnaire, Al Shams Investments Limited. Al Shams a retiré sa proposition de candidats au conseil d’administration pour l’assemblée générale 2026. L’accord comprend des engagements habituels de statu quo et de vote, et règle l’ensemble des litiges entre les deux parties.
L’assemblée générale se tiendra le 21 décembre 2026. Les documents préparatoires, qui présenteront les candidats proposés par le conseil, seront publiés en temps voulu.
At a glance by The Hospitality Tribune
Braemar sells Four Seasons Scottsdale, completes Ashford exit
Four Seasons Resort Scottsdale sold for $372M ($1.8M per key), 6.2% cap rate, closing expected October 22, 2026
Separation from Ashford Inc. due by mid-November; Braemar becomes a self-managed REIT
Go-forward portfolio: 7 luxury hotels, 2,062 keys, $87.9M TTM hotel EBITDA
Corporate G&A cut from ~$42M to ~$15M; net debt to gross assets down from ~50% to ~36%
2027 guidance: RevPAR +4.5% to +6.5%, Adjusted EBITDAre $85M-$90M
