Une vague de restructuration dans l’hôtellerie
En novembre 2025, Service Properties Trust (SVC) a finalisé la vente de 31 hôtels Sonesta Simply Suites à Noble Investment Group, dans le cadre d’un plan de cession massif visant à réduire sa dette et à améliorer sa liquidité. Cette transaction s’inscrit dans une stratégie globale de SVC pour vendre 113 hôtels (14 803 chambres) et générer 913,3 millions de dollars de liquidités. À ce jour, 85 hôtels ont déjà été cédés pour 618,5 millions de dollars, et 28 autres sont sous contrat pour 294,8 millions de dollars.
Cette opération n’est pas isolée : elle reflète une tendance majeure dans le secteur hôtelier, où les propriétaires et investisseurs revoient leurs portefeuilles pour se recentrer sur des actifs plus performants et moins risqués.
Le passage au modèle franchisé : une solution gagnante
L’un des aspects les plus marquants de cette transaction est la transition du modèle géré vers le modèle franchisé. Les 31 hôtels Sonesta Simply Suites, précédemment exploités directement par SVC, seront désormais franchisés et gérés par J&P Asset Management. Cette approche présente plusieurs avantages :
- Pour SVC : Une réduction des coûts opérationnels et des risques, tout en conservant des revenus via les frais de franchise.
- Pour Noble Investment Group : Une opportunité d’expansion avec des actifs déjà positionnés sur le marché, et une gestion externalisée pour optimiser la performance.
- Pour la marque Sonesta : Une présence maintenue sans les contraintes de la gestion directe.
« Nous adoptons une approche incrémentale pour les ventes, en tenant compte des conditions du marché », a expliqué Christopher Bilotto, PDG de SVC. « L’objectif est de trouver le bon équilibre pour maximiser la valeur de nos actifs. »
Cette stratégie n’est pas nouvelle, mais elle prend de l’ampleur. Les REITs (Real Estate Investment Trusts) et les grands propriétaires hôteliers privilégient de plus en plus la franchise pour alléder leur bilan et se concentrer sur la gestion d’actifs plutôt que sur l’exploitation.
Noble Investment Group : un acteur en pleine expansion
Noble, basé à Atlanta, a été particulièrement actif en 2025. En plus de l’acquisition des 31 hôtels Sonesta Simply Suites, le groupe a acquis 26 propriétés (hors joint ventures) et participé à une joint venture pour 51 hôtels en octobre.
Cette dynamique s’inscrit dans une logique de consolidation, où les investisseurs comme Noble profitent des opportunités pour diversifier leurs portefeuilles et optimiser leurs rendements.
Un secteur en mutation : vers plus de flexibilité et de rentabilité
La restructuration de SVC et l’expansion de Noble illustrent une évolution structurelle de l’hôtellerie :
- Les propriétaires (comme SVC) cherchent à céder des actifs non stratégiques pour réduire leur endettement et se recentrer sur des propriétés plus rentables.
- Les investisseurs (comme Noble) saisissent ces opportunités pour étendre leur empreinte et diversifier leurs revenus.
- Les marques (comme Sonesta) se recentrent sur leur cœur de métier : la franchise et la standardisation, plutôt que la gestion directe.
« Le modèle franchisé offre une flexibilité accrue et des revenus plus stables, ce qui est particulièrement attractif dans un contexte économique incertain », commente un analyste.
Perspectives pour 2026 : vers une accélération des cessions et des acquisitions
SVC prévoit de poursuivre ses cessions en 2026, en se concentrant sur les hôtels à EBITDA négatif.
De son côté, Noble Investment Group pourrait poursuivre sa stratégie d’acquisition, notamment en ciblant d’autres portefeuilles en transition.
Un modèle qui pourrait s’étendre
Cette tendance vers la franchise et la restructuration des portefeuilles pourrait s’étendre à d’autres acteurs du secteur. Les marques hôtelières, les REITs et les investisseurs institutionnels sont de plus en plus nombreux à adopter cette approche pour réduire les risques et améliorer leur rentabilité.
