Un actif tertiaire des années 1960 en quête de nouvel usage
Construit en 1966, l’immeuble de la rue Bobillot a été acquis par Covivio en 2006 auprès d’Orange. Il développe 3 650 m² sur cinq niveaux, dont 16 % des surfaces en infrastructure. Après le départ d’Orange en février 2023, la foncière a choisi de lui donner une nouvelle destination, dans le cadre de sa stratégie de transformation et de rééquilibrage de son patrimoine.
Ce n’est pas le premier ancien site d’Orange que Covivio reconvertit à Paris. Le groupe mène déjà la transformation d’un ancien site de l’opérateur dans le 11e arrondissement en hôtel 4 étoiles de 145 chambres, assortie d’une résidence étudiante.
L’immeuble se trouve près des stations Tolbiac et Maison Blanche, desservies par les lignes 7 et 14. Il s’inscrit dans un environnement à dominante résidentielle, à proximité de la Cité internationale universitaire et de plusieurs établissements d’enseignement supérieur. Selon Covivio, le 13e arrondissement attire un nombre croissant de touristes, grâce à son patrimoine, à son offre culturelle et gastronomique et à sa proximité avec plusieurs sites emblématiques de la capitale.
Un appel d’offres remporté par Generator
Covivio a lancé un appel d’offres début 2025 et a retenu Generator pour développer et exploiter le futur établissement. L’opérateur, spécialiste des hostels positionnés entre auberge de jeunesse et hôtel, ouvrira ici sa deuxième adresse parisienne, sous le nom de Generator Paris Place d’Italie. Il exploite depuis 2015 un établissement place du Colonel Fabien, dans le 10e arrondissement.
Pour Sébastien de Courtivron, directeur général adjoint hôtels de Covivio, l’usage s’est imposé à partir du site lui-même. « Le 13ᵉ arrondissement, avec la proximité de la Cité internationale universitaire et son tissu étudiant et international, est un environnement particulièrement propice à un projet d’auberge de jeunesse urbaine. La configuration de l’immeuble – de grands plateaux et une façade à conserver – se prêtait d’ailleurs davantage à ce type d’usage qu’à des chambres d’hôtel classiques », explique celui qui a rejoint Covivio Hotels après trois années chez Radisson.
Une programmation pensée pour les groupes et les jeunes actifs
Les 91 chambres comprendront 21 chambres individuelles, 6 chambres familiales et 64 chambres de 4, 6 ou 8 lits, soit 454 lits au total. Au dernier étage, 12 chambres familiales et individuelles disposeront de terrasses privatives. L’offre vise des voyageurs individuels, des groupes et de jeunes actifs.
Fidèle au modèle de l’enseigne, le projet place au centre de l’expérience un restaurant-café ouvert aux clients comme aux habitants du quartier. Les espaces en infrastructure seront entièrement revalorisés pour créer plus de 300 m² d’espaces de vie communs, reliés à la cour du bâtiment et à son patio végétalisé.
Un rendement cible de l’ordre de 7 %
Le contrat de gestion, d’une durée initiale de 15 ans, prendra effet à la livraison de l’établissement en 2029. Covivio annonce un rendement cible de l’ordre de 7 %. Ce niveau se situe au-dessus de l’objectif de rendement affiché pour le projet Paris-Raspail confié à Mingle, une autre reconversion bureaux-hôtel livrable en 2029.
Chez Generator, le projet est présenté comme le point de départ d’une relation plus large. « Nous partageons avec Covivio la même ambition de révéler le potentiel d’un patrimoine immobilier d’exception grâce à une offre hôtelière innovante et axée sur l’expérience, ce qui en fait un partenaire évident pour nous », souligne Ben Russell, Chief Development Officer de Generator. Il ajoute que le groupe voit dans Bobillot « le début d’un partenariat à long terme, susceptible de se poursuivre avec d’autres projets à l’avenir ».
La reconversion, levier du repositionnement hôtelier de Covivio
Avec cette opération, Covivio confirme sa ligne : privilégier la transformation d’actifs existants lorsque leur configuration et leur localisation s’y prêtent. Le groupe a déjà renforcé son exposition à l’hôtellerie par des arbitrages, comme la cession de 49 % de ses sites Thales de Vélizy à Blue Owl Capital, et par des acquisitions, à l’image de quatre hôtels milanais acquis pour 217 M€.
Analyse – Le dossier Bobillot illustre un mouvement de fond. D’autres acteurs suivent la même voie, comme Ruby et BNP Paribas Immobilier Promotion à Marseille ou, hors d’Europe, les investisseurs actifs sur le marché de Séoul. Pour les propriétaires de bureaux obsolètes, le choix du format compte autant que la reconversion elle-même : de grands plateaux et une façade conservée se prêtent mieux à un hostel qu’à un hôtel aux chambres standardisées.
At a glance by The Hospitality Tribune
Covivio signs Generator for Paris office-to-hostel conversion
Deal: 15-year management agreement for the Bobillot office building, Paris 13th arrondissement
Asset: 3,650 sq m building built in 1966, acquired from Orange in 2006, vacant since February 2023
Programme: 91 rooms, 454 beds, 12 rooms with private terraces, 300+ sq m of communal space and a café-restaurant
Delivery: Generator Paris Place d’Italie due end of 2029, the brand’s second Paris address
Returns: target yield of around 7%
