Trois immeubles de bureaux réunis en un seul actif
Situé entre le Vieux-Port, la Joliette et le Panier, l’ensemble du boulevard des Dames se composait à l’origine de trois bâtiments de bureaux aux caractéristiques structurelles différentes. Le projet a consisté à les réunir et à les restructurer en profondeur pour constituer un ensemble cohérent, adapté à de nouveaux usages.
Conçue par le groupement d’architectes Gensler France et Claire Fatosme & Christian Lefèvre Architectes Associés (CFCL), l’opération a été entièrement restructurée par BNP Paribas Immobilier Promotion, maître d’ouvrage. La Française Real Estate Managers intervient comme investisseur, tandis que l’exploitation hôtelière est confiée à Ruby Hotels Group.
Le choix de la transformation plutôt que de la démolition-reconstruction a permis de valoriser les ressources existantes du site, dont une partie de la façade d’origine. Une démarche de sobriété foncière et de réemploi du bâti qui répond, selon le promoteur, à la raréfaction du foncier et à la nécessaire adaptation du parc tertiaire.
Un programme mixte ouvert sur la ville
L’hôtel occupe plus de 8 000 m² de l’ensemble et propose 237 chambres de niveau 4 étoiles. Il est complété par un rooftop de plus de 300 m² réunissant bar, restauration et terrasse panoramique avec vue sur Marseille et la Méditerranée.
Le programme intègre également le Ruby Yani Workspaces, un espace de coworking d’environ 1 000 m² réparti sur trois niveaux. La pharmacie existante, d’environ 250 m², a été conservée en rez-de-chaussée afin de maintenir un service de proximité dans le quartier.
Annoncé par LTH dès 2023 lors de la signature du tout premier hôtel Ruby en France, le Ruby Lilou Hotel & Bar introduit à Marseille le concept « Lean Luxury » de la marque, qui associe une offre hôtelière de qualité, une architecture intérieure soignée et une approche contemporaine de l’hospitalité. La marque est depuis entrée dans le giron d’IHG Hotels & Resorts, qui a fait de l’acquisition de Ruby un levier de renforcement sur le segment urbain.
Géothermie marine et BREEAM Very Good
Le bâtiment est raccordé au réseau de géothermie marine Thassalia, qui lui permet de recourir à une énergie renouvelable locale pour ses besoins énergétiques. Le projet intègre par ailleurs une démarche d’économie circulaire et des actions en faveur de l’insertion professionnelle.
L’opération vise une certification BREEAM Very Good, en cohérence avec la démarche globale de restructuration et de performance environnementale engagée par BNP Paribas Immobilier Promotion.
La transformation comme levier de création de valeur
Pour Thierry Laroue-Pont, président de BNP Paribas Immobilier Promotion, « la transformation de cet ancien ensemble de bureaux en hôtel et espaces de travail illustre pleinement notre conviction : face aux enjeux environnementaux, fonciers et urbains auxquels nos territoires sont confrontés, nous devons plus que jamais privilégier la transformation et la réutilisation du bâti existant ».
Il souligne que l’opération a conduit les équipes « à relever un véritable défi technique et architectural, en réunissant trois bâtiments aux caractéristiques différentes pour créer un ensemble cohérent, attractif et adapté aux nouveaux usages ». Et de conclure : « Il démontre surtout que la transformation peut être à la fois une réponse aux enjeux de sobriété immobilière et un formidable levier de création de valeur pour les villes. »
Notre analyse- Le projet marseillais rejoint un mouvement de fond qui voit les propriétaires d’immeubles tertiaires obsolètes se tourner vers l’hôtellerie et d’initier des conversions. Ruby en a fait l’un de ses axes de développement, à l’image de la reconversion du Proffa à Helsinki par Union Investment, tandis qu’en France, Covivio mène un programme de cinq reconversions bureaux-hôtels. Le phénomène dépasse l’Europe : à Séoul, la conversion de bureaux en hôtels s’impose comme une classe d’actifs à part entière.
At a glance by The Hospitality Tribune
Ruby Hotels debuts in France with an office-to-hotel conversion in Marseille
BNP Paribas Immobilier Promotion delivers a 10,000 m²+ mixed-use scheme in Euroméditerranée
Ruby Lilou Hotel & Bar: 237 four-star-level rooms across 8,000 m²+, plus a 300 m²+ rooftop
Ruby Yani Workspaces: c. 1,000 m² of coworking over three floors
Investor: La Française Real Estate Managers; architects: Gensler France and CFCL
Connected to the Thassalia marine geothermal network, targeting BREEAM Very Good
