La dynamique est portée par plusieurs moteurs convergents : des transactions de plateformes de grande envergure, une réactivation des marchés phares d’Europe continentale et une progression continue des résidences étudiantes avec services (PBSA) sur les marchés émergents, ainsi que du logement abordable dans les pays où des subventions publiques existent. En 2025, les hausses annuelles les plus significatives ont été enregistrées au Royaume-Uni (+7,3 milliards d’euros) et au Danemark (+1,4 milliard d’euros). JLL anticipe des progressions supplémentaires en Allemagne, en Suède et aux Pays-Bas pour 2026.
Une crise de l’offre qui s’aggrave
Derrière ces volumes d’investissement en hausse, le déséquilibre structurel entre offre et demande s’intensifie. Les transactions en forward — portant sur des actifs en cours de développement — ont reculé de 22 % en glissement annuel en 2025. La livraison de nouveaux logements dans les principaux marchés d’investissement a chuté de 11 % en 2024 ; une baisse supplémentaire de 5 % est attendue en 2025, puis de 5 % encore en 2026. À ce rythme, le volume de nouvelles livraisons en 2026 représenterait environ la moitié de celui d’il y a vingt ans.
Cette contraction de l’offre continue d’alimenter une inflation locative soutenue, avec une croissance des loyers de 5,2 % en moyenne à fin 2025, contre 5 % un an plus tôt. Cette progression, supérieure à l’évolution des salaires, porte l’indicateur d’accessibilité au logement à son niveau le plus dégradé jamais enregistré.
Des institutionnels plus confiants, mais des défis structurels persistants
Gemma Kendall, responsable des marchés de capitaux Living EMEA chez JLL, observe que « la confiance des investisseurs revient clairement », avec des grandes plateformes qui changent de mains et des capitaux core redevenus plus actifs. Elle note que « les fondamentaux restent convaincants » : les rendements se compriment et la visibilité sur les prix encourage les acquéreurs à revenir à la table des négociations.
Emma Rosser, directrice de la recherche Living EMEA chez JLL, appelle pour sa part à une action concertée entre investisseurs institutionnels et gouvernements pour inverser la tendance sur la production de nouveaux logements, qu’elle juge « essentielle » face à l’effondrement attendu de l’offre neuve en 2026.
👀 At a glance
Key figure — European living investment reached €62.2bn in 2025 (+22% YoY); forecast to exceed €70bn in 2026.
Growth drivers — Large platform deals, return of core capital, PBSA momentum in emerging markets, affordable housing.
Top markets 2025 — UK (+€7.3bn), Denmark (+€1.4bn); Germany, Sweden and Netherlands expected to grow further.
Supply crunch — New housing supply down 11% in 2024; further -5% expected in 2025 and 2026; forward transactions down 22%.
Rental growth — Average 5.2% at end of 2025; affordability at worst level on record.
Outlook — Institutional-government collaboration deemed essential to reverse supply decline.
