Dans une tribune, Jad Shamseddin, COO d’Aleph Hospitality, plus grande compagnie indépendante de gestion hôtelière au Moyen-Orient et en Afrique, analyse l’évolution et la montée des exigences impactant le développement hôtelier. Face à la hausse des coûts de construction, à l’inflation, aux pénuries de main-d’œuvre et à l’incertitude géopolitique, il identifie les critères qui déterminent désormais la solidité d’un actif sur la durée.
Un secteur résilient confronté à un environnement plus exigeant
L’hôtellerie reste, selon Jad Shamseddin, l’un des secteurs immobiliers les plus résilients au monde. Mais les caractéristiques d’un développement réussi ont évolué : les investisseurs accordent désormais une importance croissante à la résilience opérationnelle et à la capacité d’un actif à protéger ses rendements quelles que soient les conditions de marché.
Au Moyen-Orient et en Afrique, les propriétaires se montrent plus exigeants dans l’évaluation des opportunités. L’emplacement, l’affiliation à une marque et la conception ne suffisent plus : l’enjeu porte sur la viabilité financière de l’actif à long terme.
Selon le rapport 2025 Global Hotel Investment Outlook de JLL, cité également dans les colonnes de LTH, les investisseurs privilégient de plus en plus les actifs capables de maintenir leur rentabilité en dépit de la flambée des coûts et du ralentissement de la croissance du RevPAR.
Une nouvelle réalité pour l’investissement
La flexibilité constitue, pour Jad Shamseddin, l’un des changements les plus significatifs du développement hôtelier actuel. Les hôtels ne peuvent plus reposer sur une seule source de demande : les frontières entre voyage d’affaires, loisirs, séjours longue durée, résidences de marque et hôtellerie lifestyle continuent de s’estomper.
Cette évolution transforme la conception des espaces. Les halls d’accueil, autrefois formels et surdimensionnés, laissent place à des espaces commerciaux plus flexibles et générateurs de revenus. Les espaces de réunion doivent pouvoir se transformer en lieux d’événements ou en espaces de coworking selon la demande, tandis que la restauration doit séduire à la fois résidents locaux et clients de l’hôtel.
Les hôtels les plus résilients sont, selon lui, ceux qui diversifient leurs sources de revenus plutôt que de dépendre quasi exclusivement des chambres. Ce constat vaut particulièrement pour les marchés émergents et complexes, où une dépendance excessive à un seul segment de clientèle fragilise l’exploitation en période de perturbation.
Concevoir pour l’efficacité opérationnelle
La maîtrise des coûts de construction s’impose comme un autre enjeu central. Sur plusieurs marchés internationaux, la reconversion ou la rénovation de bâtiments existants devient plus pertinente que la construction neuve, car elle réduit les délais, limite l’exposition en capital et accélère l’entrée sur le marché.
Pour Jad Shamseddin, l’anticipation des besoins futurs ne se limite plus à l’expérience client : elle concerne tout autant l’efficacité opérationnelle. Des espaces de back-office bien pensés, un dimensionnement optimisé des chambres et des systèmes d’ingénierie simplifiés jouent un rôle direct dans la rentabilité à long terme.
Trop de projets, selon lui, privilégient encore l’impact visuel, le design au détriment des coûts de personnel, de maintenance et de consommation énergétique. Un hôtel visuellement impressionnant mais mal pensé sur le plan opérationnel peut rapidement devenir un fardeau financier pour son propriétaire, d’autant que la hausse des coûts de main-d’œuvre pèse de plus en plus sur les modèles de service trop complexes.
Durabilité et rentabilité : deux enjeux liés
La performance en matière de durabilité influence désormais les conditions de financement, les processus de validation des marques et la valorisation des actifs à long terme. Les investisseurs institutionnels, les prêteurs et les enseignes internationales accordent une importance croissante à l’intégration des critères ESG (Environnement, Social et Gouvernance), alors que les coûts énergétiques continuent d’augmenter dans de nombreuses régions.
Systèmes de climatisation performants, technologies d’économie d’eau, gestion intelligente des bâtiments et intégration solaire ont, selon la tribune, un impact mesurable sur la performance des actifs. De facto, sur plusieurs marchés africains, l’efficacité énergétique dépasse l’objectif environnemental : elle devient une nécessité opérationnelle.
La technologie au service de l’exploitation
L’investissement technologique gagne en importance dans la performance opérationnelle des hôtels. Les établissements les plus efficaces sont ceux qui l’utilisent pour simplifier l’exploitation et améliorer la prise de décision, sans complexité superflue.
Les propriétaires attendent aujourd’hui davantage de visibilité sur la précision des prévisions, la productivité de la main-d’œuvre, la consommation énergétique et la performance commerciale. Mais pour Jad Shamseddin, l’hôtellerie reste un métier fondamentalement humain, en particulier au Moyen-Orient et en Afrique, où le service personnalisé demeure un facteur clé de fidélisation.
Une géographie de la croissance en recomposition
La stratégie de localisation évolue elle aussi. Si les villes internationales et les destinations de luxe établies conservent leur importance, des opportunités se dessinent désormais dans les villes secondaires, les développements mixtes, les corridors aéroportuaires et les marchés domestiques encore sous-desservis.
Ces marchés offrent des coûts de développement plus faibles, une concurrence moindre et une demande domestique en croissance durable. En Afrique en particulier, la dynamique future pourrait venir moins des projets ultra-luxe que de développements milieu et moyen-haut de gamme, disciplinés et dotés de modèles d’exploitation efficaces. C’est dans cet esprit qu’Aleph Hospitality vise désormais l’exploitation de 100 hôtels d’ici fin 2029, en misant sur un développement territorial discipliné plutôt que sur la seule montée en gamme.
Anticiper la pérennité dès la conception du projet
Pour Jad Shamseddin, la leçon la plus importante reste que l’anticipation commence bien avant l’ouverture. L’opérateur, la marque, les équipes techniques et la stratégie commerciale doivent être alignés dès les premières étapes du développement, sous peine de pérenniser des « inefficacités » et dysfonctionnements pour toute la durée de vie de l’actif.
Les développements les plus solides ne sont, selon lui, pas les plus spectaculaires mais les plus disciplinés et encadrés : ils reposent sur des hypothèses de demande réalistes, une efficacité opérationnelle prioritaire et une flexibilité suffisante pour s’adapter aux évolutions du marché. Cette question de la discipline d’investissement traverse d’ailleurs l’ensemble du secteur, comme le rappelle une tribune de Catella Hospitality Europe sur l’avenir de l’investissement hôtelier.
Pour le prochain cycle de développement, les actifs hôteliers les plus performants seront, selon Jad Shamseddin, ceux construits autour de la flexibilité, de la discipline d’exécution et d’une performance opérationnelle durable, plutôt que sur l’optimisme conjoncturel à court terme.
At a glance by The Hospitality Tribune
Aleph Hospitality’s COO on building resilient hotel assets in the Middle East and Africa
Author: Jad Shamseddin, COO, Aleph Hospitality
Key theme: operational resilience now outweighs location and brand affiliation as the top investment criterion
Source cited: JLL’s 2025 Global Hotel Investment Outlook
Regional focus: flexible, multi-revenue assets and disciplined midscale development across MEA
Strategic link: Aleph Hospitality targets 100 hotels by end of 2029
