Une offre en numéraire sur l’ensemble du parc hôtelier
Service Properties Trust a reçu une offre d’environ 1,7 milliard d’euros, intégralement en numéraire, portant sur la totalité de son portefeuille hôtelier, soit 92 établissements et un peu moins de 21 000 chambres selon les données publiées par la société en juin. L’annonce émane de l’acquéreur potentiel, TKO Hotels et non de la foncière.
Le périmètre se limite strictement à l’hôtellerie. Les 745 actifs commerciaux en net lease détenus par SVC ne font pas partie de la proposition. Le plus grand hôtel du portefeuille est le Sonesta Los Angeles Airport LAX, qui compte 614 chambres.
Un acquéreur qui changerait d’échelle
Selon les données de CoStar, TKO Hotels détient actuellement 58 établissements totalisant un peu plus de 4 000 chambres, répartis sur l’ensemble du territoire américain. La société se dit en mesure de valoriser pleinement le portefeuille de SVC.
« Cette acquisition représente une opportunité de transformation pour notre société », a déclaré Jim Koehler, CEO de TKO Hotels. « SVC a constitué un ensemble exceptionnel d’actifs hôteliers sur des marchés de premier plan, et nous sommes prêts à agir rapidement et de manière décisive pour mener cette transaction à son terme. Notre offre entièrement en numéraire élimine le risque de financement et apporte à SVC la certitude dont elle a besoin pour réussir son repositionnement stratégique. Nous souhaitons engager un dialogue constructif avec le conseil d’administration et la direction de SVC afin de parvenir à un accord mutuellement avantageux. »
Analyse LTH – Sur la base des chiffres communiqués, l’opération multiplierait par plus de cinq le nombre de chambres détenues par TKO Hotels. L’offre valorise le portefeuille autour de 82 000 euros par chambre en moyenne.
Sept ans de désengagement hôtelier
Basée à Newton (Massachusetts), la foncière réduit progressivement son exposition à l’hôtellerie depuis qu’elle a abandonné, fin 2019, le nom d’ Hospitality Properties Trust. Elle détenait alors 329 hôtels et plus de 51 000 chambres, contre 92 établissements aujourd’hui.
Ce recentrage se lit également dans les résultats. D’après la dernière présentation investisseurs de SVC, l’hôtellerie est passée des deux tiers des résultats de la foncière fin 2019 à 30 % en juin dernier.
Les cessions ont jusqu’ici visé des actifs plus petits et moins rentables, jugés non stratégiques, tout en préservant des contrats de franchise de long terme avec Sonesta International Hotels, huitième acteur hôtelier américain. La marque est détenue conjointement par SVC et par son gestionnaire externe, RMR Group.
La vente du Royal Sonesta Chicago River North, dernier jalon
La cession la plus récente concerne l’ancien Royal Sonesta Chicago River North, un établissement de 261 chambres repris par Manga Hotel Group, qui prévoit de le convertir sous sa marque TOOR Hotel. Les registres fonciers consultés par CoStar font état d’un prix d’environ 18 millions d’euros, un montant que l’acquéreur n’avait pas rendu public.
Analyse – Cette vente ressort à moins de 70 000 euros par chambre, un niveau inférieur à la moyenne implicite de l’offre de TKO Hotels. La comparaison reste toutefois limitée, les 92 hôtels restants présentant des profils et des localisations hétérogènes.
Une valorisation difficile à lire pour le marché
À l’heure de la publication, l’action SVC s’échangeait autour de 6,15 euros, pour une capitalisation boursière d’environ 800 millions d’euros. La foncière ne publie pas d’estimation de l’actif net réévalué, ni pour l’ensemble de ses actifs, ni pour son seul portefeuille hôtelier.
Analyse LTH – L’offre portant sur les seuls hôtels dépasse ainsi largement la capitalisation boursière de l’ensemble du groupe, un écart qui doit néanmoins être lu au regard de l’endettement de la foncière. La réponse du conseil d’administration sera déterminante, notamment au regard des liens contractuels avec Sonesta et RMR Group, dans un marché américain où les foncières cotées multiplient les arbitrages, à l’image de Braemar Hotels & Resorts avec la cession du Four Seasons Resort Scottsdale.
At a glance by The Hospitality Tribune
TKO Hotels makes unsolicited $2bn bid for Service Properties Trust’s hotel portfolio
All-cash offer for 92 hotels and just under 21,000 rooms
SVC’s 745 net lease retail properties excluded from the proposal
Bidder currently owns 58 properties with just over 4,000 rooms
SVC has shrunk from 329 hotels since rebranding from Hospitality Properties Trust in 2019
Hotels now account for 30% of SVC’s earnings, down from two-thirds in late 2019
