Un actif hôtelier de premier plan au centre de Bruxelles
La société de gestion immobilière M&G Real Estate, intégrée aux activités de marchés privés du groupe M&G, annonce l’acquisition du Motel One Brussels, un établissement de 490 chambres situé rue Royale, dans le centre de Bruxelles.
L’opération a été réalisée pour le compte du M&G European Property Fund, un fonds immobilier européen ouvert disposant de 5,9 milliards d’euros d’actifs, selon les données communiquées par M&G.
L’hôtel bénéficie d’un emplacement entre le quartier européen, le quartier central des affaires et plusieurs des principaux sites culturels de la capitale belge.
Construit en 2014, l’immeuble a fait l’objet d’une rénovation en 2024. M&G prévoit de poursuivre l’amélioration de ses performances environnementales afin d’atteindre au minimum la certification BREEAM Very Good.
Le vendeur, le prix d’acquisition et le rendement initial de l’opération ne sont pas précisés.
Un bail triple net indexé sur l’inflation
Au-delà de son emplacement, l’intérêt financier de l’actif repose sur sa structure locative.
L’établissement est intégralement loué à Motel One, opérateur hôtelier européen, dans le cadre d’un bail de longue durée de type triple net, assorti d’une indexation annuelle sur l’inflation.
Dans ce type de contrat, le locataire prend généralement en charge une part importante des dépenses liées à l’exploitation et à l’immeuble, notamment certaines charges, assurances et dépenses d’entretien, selon les stipulations contractuelles.
Pour un investisseur institutionnel, cette structure vise à sécuriser les flux locatifs tout en limitant l’exposition directe aux fluctuations de l’activité hôtelière.
L’indexation annuelle constitue également un mécanisme de protection partielle des revenus face à l’inflation.
La durée résiduelle exacte du bail, le niveau du loyer et les modalités détaillées de répartition des charges ne sont toutefois pas communiqués.
Bruxelles, un marché porté par une demande diversifiée
M&G justifie notamment son investissement par les fondamentaux du marché hôtelier bruxellois.
La capitale belge bénéficie d’une demande associant déplacements professionnels, institutions européennes, organisations internationales et tourisme de loisirs.
Selon les données reprises dans le communiqué, Bruxelles enregistre chaque année plus de 6,5 millions de visiteurs et environ 9 millions de nuitées.
La société de gestion souligne également les contraintes pesant sur l’offre hôtelière future, qu’elle considère comme un facteur favorable à la résilience des taux d’occupation et des revenus immobiliers.
La présence des institutions européennes contribue notamment à soutenir une activité professionnelle relativement régulière, même si la performance hôtelière reste soumise aux cycles économiques et à l’évolution des déplacements internationaux.
Deuxième investissement hôtelier pour le fonds après Barcelone
Cette acquisition constitue le deuxième investissement hôtelier du M&G European Property Fund.
Plus tôt en 2026, le fonds avait acquis le Travelodge Poblenou à Barcelone, marquant son entrée dans cette catégorie d’actifs.
L’investissement bruxellois intervient alors que le fonds célèbre son vingtième anniversaire.
M&G poursuit ainsi une diversification sélective vers des segments immobiliers alternatifs, en privilégiant des actifs situés dans des marchés établis et bénéficiant de revenus contractuels de longue durée.
Cette stratégie s’inscrit dans une approche patrimoniale davantage centrée sur la qualité de l’actif, la solidité du locataire et la visibilité des flux financiers que sur la gestion directe de l’exploitation hôtelière.
M&G : une stratégie fondée sur la qualité des actifs et la sécurité des revenus
Pour Antonin Prade, Investment Director France et BeLux chez M&G Real Estate, la rareté de ce type d’actif sur le marché bruxellois constitue un élément déterminant de l’opération.
« Des transactions de cette qualité se présentent rarement sur le marché bruxellois. La combinaison d’un emplacement de premier ordre en centre-ville, d’un immeuble récemment rénové et d’un bail de longue durée conclu avec un opérateur européen de premier plan rendait cette opportunité particulièrement attractive. Cette acquisition reflète notre approche rigoureuse de l’investissement et notre capacité à identifier et à réaliser des opérations portant sur des actifs de grande qualité, répondant aux critères exigeants du fonds en matière d’emplacement, de sécurité des revenus et de qualité immobilière. »
Cette déclaration souligne les trois critères privilégiés par M&G : la localisation, la qualité intrinsèque de l’immeuble et la visibilité des flux locatifs.
Pour Simon Ellis, Fund Manager du M&G European Property Fund, l’hôtellerie représente une classe d’actifs susceptible de contribuer à la diversification des portefeuilles immobiliers, sous certaines conditions.
« L’hôtellerie peut jouer un rôle important dans un portefeuille immobilier diversifié lorsqu’elle repose sur des actifs de grande qualité, des opérateurs expérimentés et des structures locatives sécurisées. Le Motel One Brussels réunit ces caractéristiques et offre à nos investisseurs une exposition à un marché résilient, avec la perspective d’un rendement locatif attractif et d’un potentiel de croissance à long terme. Alors que nous célébrons le vingtième anniversaire du fonds, cette acquisition témoigne de notre volonté constante d’investir de manière sélective dans des secteurs où la résilience des revenus et l’amélioration des performances environnementales peuvent contribuer à créer de la valeur à long terme pour nos investisseurs. »
Les propos des deux dirigeants mettent ainsi en évidence une stratégie reposant moins sur une exposition directe à l’exploitation hôtelière que sur la combinaison d’un actif immobilier de qualité, d’un locataire identifié et d’un bail sécurisé.
Analyse LTH | L’hôtellerie comme actif de rendement institutionnel
L’acquisition du Motel One Brussels illustre une distinction essentielle entre deux approches de l’investissement hôtelier.
D’un côté, les investisseurs exposés directement à l’exploitation recherchent la progression du chiffre d’affaires, du RevPAR et de la rentabilité opérationnelle.
De l’autre, les investisseurs immobiliers qui acquièrent les murs d’un établissement loué à un opérateur privilégient la visibilité des loyers, la qualité du preneur et la solidité du bail.
Dans le cas du Motel One Brussels, M&G se positionne clairement dans cette seconde logique.
La performance de l’hôtel n’est pas le seul déterminant du rendement
La rentabilité de l’investissement dépendra notamment du loyer contractuel, de sa progression, de la capacité de Motel One à honorer ses engagements et de l’évolution de la valeur immobilière de l’actif.
Le bail triple net et l’indexation constituent des éléments favorables à la prévisibilité des revenus.
Ils ne suppriment cependant ni le risque de contrepartie lié au locataire, ni celui d’une éventuelle renégociation contractuelle, ni les risques de valorisation immobilière.
Une diversification qui reste sélective
Avec seulement deux investissements hôteliers annoncés pour ce fonds, après Barcelone et désormais Bruxelles, M&G ne présente pas une stratégie d’acquisition massive d’établissements.
Le gestionnaire semble privilégier des opérations réunissant plusieurs caractéristiques : emplacement établi, opérateur identifié, bail sécurisé et potentiel d’amélioration de l’actif.
L’environnement devient une composante de la valeur
L’objectif d’une certification BREEAM Very Good traduit également la place croissante des performances environnementales dans la gestion des actifs immobiliers.
Pour les propriétaires institutionnels, les investissements destinés à améliorer la qualité environnementale des bâtiments peuvent contribuer à préserver leur attractivité locative et leur valeur à long terme.
Le Motel One Brussels apparaît ainsi moins comme un pari sur la croissance du tourisme que comme un investissement immobilier adossé à une activité hôtelière et à un revenu contractuel de longue durée.
L’opération confirme l’intérêt de certains investisseurs institutionnels pour l’hôtellerie européenne lorsque celle-ci peut être structurée comme un actif immobilier générateur de revenus relativement prévisibles.
At a Glance
Investor: M&G Real Estate, on behalf of the €5.9bn M&G European Property Fund.
Asset: Motel One Brussels, a 490-room hotel on Rue Royale in central Brussels.
Lease structure: Long-term triple-net lease to Motel One, with annual inflation-linked indexation.
Property: Built in 2014 and renovated in 2024, with a target of at least BREEAM Very Good certification.
Portfolio strategy: Second hotel investment by the Fund, following Travelodge Poblenou in Barcelona earlier in 2026.
Transaction value: Not disclosed.
DH2DH · Les postes de développement et d’asset management actuellement ouverts en France et à l’international.
