Depuis 2019, le projet Emeraude, pensé pour devenir l’hôtel plus éco-responssable des Caraïbes, est censé voir le jour sur les ruines de ancien établissement Émeraude Plage, détruit par la tempête Irma, à Saint-Barthélemy. Tour à tour attaqué par des associations environnementales puis par des établissements concurrents, ce concept ultraluxe porté par le groupe Champagne Hospitality (propriété du couple d’investisseurs américains Denise Dupré et Mark Nunnelly) a vu ses permis de construire systématiquement bloqués par les tribunaux.
Une décision rendue le mardi 7 juillet 2026 par le Conseil d’État vient rebattre les cartes du dossier. Elle profite à un groupe déjà solidement installé en France, avec Le Royal Champagne et le Château de La Commaraine en Bourgogne, ainsi que le Barthélemy Hôtel & Spa à Saint-Barth.
Une décision qui clarifie le contentieux de l’urbanisme
Selon le Journal de Saint-Barth, l’arrêt du 7 juillet clarifie et assainit le contentieux entourant le projet, porté par la filiale de Champagne Hospitality, la société Saint-Jean Beach Real Estate Invest. Le Conseil d’État a censuré l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Bordeaux sur deux fondements juridiques distincts.
Le rejet du motif de fraude
Les juges bordelais avaient retenu l’existence d’une fraude pour annuler le permis de construire modificatif accordé par la Collectivité le 14 août 2024. Le Conseil d’État a formellement écarté ce motif, estimant qu’aucune fraude n’est caractérisée dans l’obtention des autorisations d’urbanisme du projet.
Le recadrage de l’intérêt à agir
La haute juridiction a également rappelé les règles strictes encadrant la recevabilité des recours de tiers en matière d’urbanisme. Le permis modificatif avait été attaqué par quatre sociétés voisines du projet – Solid Rock Property, Afternoontea, Eden Rock et Lil’Rock Beach. Le Conseil d’État a jugé qu’elles ne peuvent le contester qu’à condition de démontrer un intérêt propre, direct et personnellement lésé par les modifications précises qu’il apporte.
Eden Rock – St Barths, fervent opposant.
L’Eden Rock – St Barths appartient à la famille britannique Matthews (Jane et David Matthews), propriétaires depuis le rachat de l’hôtel en 1995. L’établissement est géré, depuis une dizaine d’années, par Oetker Collection, qui en assure l’exploitation et l’affiliation à son portefeuille de maisons de luxe, sans en être propriétaire.
L’hôtel est par ailleurs membre du réseau Relais & Châteaux. Cette structure – propriété familiale, gestion confiée à un groupe hôtelier international – est assez classique sur la place de Saint-Barth et distincte du montage de Champagne Hospitality, qui est à la fois propriétaire et opérateur de ses adresses.
Ce que change la décision pour la suite du dossier
L’arrêt ne valide pas définitivement le permis de construire : il renvoie l’affaire devant la Cour administrative d’appel de Bordeaux, qui devra statuer à nouveau, cette fois en écartant le motif de fraude et en examinant strictement l’intérêt à agir des requérants. Selon les conseils juridiques du projet, un nouvel arrêt est attendu sous quatre à six mois. Donc, rendez-vous est pris en novembre 2026.
Un développement hôtelier déjà installé à Saint-Barth
L’Emeraude n’est pas un projet isolé pour Champagne Hospitality. Le groupe exploite déjà sur l’île le Barthélemy Hôtel & Spa, sur la baie de Grand Cul-de-Sac, et c’est via sa filiale Saint-Jean Beach Real Estate Invest qu’il porte ce nouveau projet sur la baie de Saint-Jean, à plusieurs kilomètres de là. Cette proximité avec plusieurs établissements de la baie de Saint-Jean explique en partie pourquoi ceux-ci, dont l’Eden Rock, suivent le dossier d’aussi près depuis le début du contentieux.
Saint-Barth reste par ailleurs un marché sous tension réglementaire pour les projets hôteliers de grande envergure. La vente du domaine Rockefeller, également situé en zone naturelle et impacté par Irma, avait déjà illustré la sévérité du cadre d’aménagement appliqué sur l’île à ce type de foncier.
At a glance by The Hospitality Tribune
Project: Emeraude, an ultra-luxury hotel planned on the site of a property destroyed by Hurricane Irma in Saint-Barthélemy
Developer: Champagne Hospitality, owned by US investors Denise Dupré and Mark Nunnelly
Status: Blocked by litigation since 2019; amended building permit challenged by four neighbouring companies, including Eden Rock, Solid Rock Property, Afternoontea and Lil’Rock Beach
Ruling: France’s Conseil d’État overturned the Bordeaux Administrative Court of Appeal decision on July 7, 2026, dismissing the fraud claim and narrowing third-party standing rules
Next step: Case referred back to the Bordeaux Administrative Court of Appeal, with a new ruling expected within four to six months
Portfolio: Champagne Hospitality also owns Barthélemy Hôtel & Spa in Saint-Barth, Royal Champagne and Château de La Commaraine in Burgundy
