Une accumulation de risques qui redéfinit le développement hôtelier
Le développement hôtelier international repose traditionnellement sur plusieurs critères : attractivité de la destination, stabilité politique, perspectives de fréquentation, coûts de construction, conditions de financement et rentabilité prévisionnelle.
À ces paramètres s’ajoute désormais une dimension de plus en plus structurante : la résilience climatique des destinations et des actifs immobiliers.
Les événements climatiques extrêmes peuvent provoquer des interruptions d’exploitation, affecter l’attractivité touristique et imposer de nouvelles dépenses aux propriétaires.
Dans un livre blanc publié le 2 novembre 2026, Altitude, plateforme d’analyse des risques climatiques d’AXA Climate, examine précisément les conséquences de ces phénomènes sur l’économie de l’hébergement et du tourisme.
Ses travaux soulignent la nécessité d’intégrer les risques physiques, les coûts d’adaptation et les interruptions potentielles d’activité dans les décisions d’investissement.
Le risque climatique devient ainsi une composante de l’analyse financière des projets hôteliers, au même titre que les risques géopolitiques, économiques et réglementaires.
L’inflation des risques entraîne celle des coûts
Cette évolution intervient dans un secteur déjà confronté à la hausse de nombreuses charges : construction, rénovation, énergie, personnel, financement et assurance.
Le changement climatique ajoute une nouvelle dimension à cette pression économique.
Protection contre les inondations, amélioration de l’isolation thermique, sécurisation de l’approvisionnement en eau, adaptation des systèmes de climatisation ou renforcement des infrastructures : autant de dépenses susceptibles d’alourdir les budgets d’investissement.
L’assurance constitue un autre facteur de tension.
AXA Climate rappelle, en s’appuyant sur des données de CBRE, que les dépenses d’assurance du secteur hôtelier ont progressé de 19,5 % en 2023.
Cette augmentation ne peut être attribuée exclusivement au changement climatique, mais elle illustre la pression exercée sur les coûts de couverture des risques.
Pour les investisseurs, l’enjeu dépasse désormais le coût initial de construction ou d’acquisition.
Il s’agit d’évaluer le coût global de détention et d’exploitation d’un actif sur plusieurs décennies, en intégrant les dépenses d’adaptation et les risques d’interruption d’activité.
Espagne : le stress hydrique pourrait modifier les arbitrages d’investissement
L’Espagne constitue un terrain d’observation particulièrement intéressant.
Le pays figure parmi les principales destinations touristiques mondiales, mais ses territoires présentent des niveaux d’exposition climatique différents, notamment face aux sécheresses et aux températures extrêmes.
Dans une étude publiée en septembre 2024, BBVA Research analyse les conséquences potentielles du réchauffement climatique sur la demande touristique espagnole.
Ses travaux suggèrent que l’évolution des températures pourrait progressivement modifier la répartition géographique et saisonnière des flux touristiques.
Certaines destinations du sud et du littoral méditerranéen pourraient devenir moins attractives pendant les périodes les plus chaudes, tandis que des territoires septentrionaux pourraient bénéficier de conditions climatiques relativement plus favorables.
Ces projections ne signifient pas que les marchés hôteliers méridionaux seraient condamnés.
Elles montrent cependant que l’attractivité touristique future d’une destination ne peut plus être considérée comme une donnée immuable.
Pour les investisseurs, le stress hydrique soulève également des questions très concrètes : disponibilité de l’eau, restrictions éventuelles, coûts d’approvisionnement, investissements dans les infrastructures et capacité des établissements à maintenir leurs standards de service.
Ces paramètres pourraient progressivement influencer les décisions de développement, d’acquisition et de rénovation.
La liquidité immobilière, un indicateur à surveiller
Au-delà des coûts d’exploitation et de la rentabilité, le risque climatique soulève une autre question : celle de la capacité à revendre un actif hôtelier dans des conditions satisfaisantes.
La liquidité immobilière dépend notamment du nombre d’acquéreurs potentiels, des délais de commercialisation et des conditions de négociation.
Dans son rapport Future-Proofing Real Estate Investment, publié en 2025, l’OCDE identifie le risque de liquidité parmi les conséquences financières possibles de l’exposition climatique.
Certains actifs immobiliers exposés à des risques physiques peuvent devenir plus difficiles à céder, connaître des délais de commercialisation plus longs ou subir des décotes.
Cette évolution peut intervenir avant même qu’une baisse significative des valeurs soit constatée.
Toutefois, les effets ne sont ni automatiques ni uniformes.
Une étude de la Banque centrale européenne publiée en mai 2025 sur l’immobilier commercial de la zone euro met en évidence une pénalisation croissante des actifs exposés aux risques climatiques physiques, sans établir de dégradation de leur liquidité imputable à ces risques sur la période observée.
Elle distingue notamment les risques physiques des risques de transition liés à l’évolution des normes environnementales et énergétiques.
La relation entre exposition climatique, prix des actifs et liquidité immobilière reste donc complexe.
Concernant l’hôtellerie espagnole, les sources disponibles examinées ne permettent pas de démontrer statistiquement que les établissements situés dans les zones les plus exposées à la sécheresse connaissent déjà des délais de transaction plus longs.
Il serait donc prématuré de présenter ce phénomène comme une tendance établie.
En revanche, le suivi du nombre de transactions, des délais de cession et des rendements exigés par les acquéreurs pourrait constituer un indicateur pertinent de l’évolution de la perception du risque climatique.
Vers une nouvelle génération d’actifs hôteliers décotés ?
La question de la liquidité rejoint celle, plus structurelle, des actifs échoués (stranded assets).
Dans une analyse publiée le 22 avril 2026, l’EDHEC Climate Institute souligne que les risques climatiques demeurent insuffisamment intégrés à la valorisation de certains actifs hôteliers.
Contrairement à d’autres catégories d’immobilier commercial, les hôtels dépendent directement d’une clientèle mobile, susceptible de modifier ses destinations et ses habitudes de voyage.
Un établissement peut ainsi subir une diminution de son attractivité commerciale sans avoir été physiquement endommagé.
À cette évolution de la demande peuvent s’ajouter des dépenses d’entretien, d’assurance et d’adaptation plus importantes.
La combinaison d’une pression sur les revenus et d’une augmentation des charges peut alors dégrader les flux de trésorerie et la valeur immobilière.
Dans les situations les plus défavorables, certains actifs pourraient devenir économiquement difficiles à exploiter ou à céder, jusqu’à présenter les caractéristiques d’actifs échoués.
L’EDHEC souligne également que les certifications environnementales existantes ne garantissent pas nécessairement la résilience physique d’un bâtiment face aux événements climatiques.
Un hôtel performant sur le plan énergétique n’est pas automatiquement protégé contre la sécheresse, les inondations ou les incendies.
Pipeline hôtelier : de nouveaux critères de sélection des destinations
Pour les groupes hôteliers internationaux, les développeurs, les fonds et les propriétaires, ces évolutions pourraient modifier les critères d’évaluation des projets.
L’analyse traditionnelle du potentiel de marché, des taux d’occupation, des prix moyens et du RevPAR devra être complétée par une appréciation plus approfondie des risques physiques et de leur incidence financière.
Les questions deviennent concrètes : quel sera le coût de l’eau dans vingt ans ? Quels investissements seront nécessaires pour maintenir le confort des clients ? L’établissement restera-t-il assurable à des conditions économiquement acceptables ? Les événements climatiques modifieront-ils sa saisonnalité ?
Et surtout, quelles seront les conditions de revente de l’actif à l’issue de la période de détention ?
Cette évolution pourrait renforcer la différenciation entre les projets capables de démontrer leur résilience et ceux dont l’exposition climatique demeure insuffisamment maîtrisée.
Elle pourrait également conduire les investisseurs à privilégier des stratégies de rénovation et d’adaptation d’actifs existants plutôt que certains développements nouveaux, lorsque les conditions économiques le justifient.
Analyse LTH | Le risque climatique entre dans la valeur de sortie des investissements
L’accumulation des risques géopolitiques, économiques et environnementaux oblige les investisseurs hôteliers à élargir leur horizon d’analyse.
Le risque politique peut provoquer une interruption brutale de l’activité ou remettre en question la viabilité d’une destination.
Le risque climatique peut également entraîner des ruptures soudaines, mais il possède une autre caractéristique : ses effets peuvent s’accumuler progressivement sur les revenus, les charges et les besoins d’investissement.
Cette dimension est particulièrement importante pour les propriétaires et les fonds immobiliers dont les stratégies reposent sur des périodes de détention longues et sur une valeur de sortie anticipée.
La capacité d’un hôtel à conserver sa rentabilité ne constitue plus nécessairement une garantie suffisante de préservation de sa valeur.
Son exposition aux risques physiques, ses besoins futurs de CAPEX, son assurabilité et sa liquidité potentielle pourraient peser davantage dans les décisions d’acquisition.
L’Espagne illustre les interrogations qui émergent dans les destinations confrontées au stress hydrique, sans que l’on puisse aujourd’hui établir un lien statistique direct entre sécheresse et ralentissement des transactions hôtelières.
L’enjeu pour les investisseurs n’est donc pas seulement de savoir combien un hôtel peut rapporter, mais combien il coûtera à protéger, combien il vaudra et dans quelles conditions il pourra être revendu.
À terme, la résilience climatique pourrait devenir un critère de sélection des projets aussi structurant que le risque pays, l’emplacement ou la solidité de l’opérateur.
At a Glance
Cumulative risks: Geopolitical instability, rising financing costs and climate exposure are reshaping hotel investment strategies.
Cost inflation: Insurance, energy, water management and climate adaptation increasingly influence hotel economics.
Spain: BBVA Research identifies potential long-term shifts in tourism demand linked to changing climate conditions.
Asset liquidity: OECD research identifies longer sale periods and reduced liquidity as possible consequences of physical climate risks.
Valuation: EDHEC highlights the risk of climate-related impairment and potentially stranded hotel assets.
Development pipeline: Climate resilience is becoming an additional consideration in location selection, investment underwriting and exit strategies.
Sources
- Altitude / AXA Climate, Renforcer la résilience climatique dans l’hébergement et le tourisme, 2 novembre 2026
- EDHEC Climate Institute, Do Sustainability Standards Show Measurable Climate Risk Reduction in Hotels?, 22 avril 2026
- OCDE, Future-Proofing Real Estate Investment, 2025
- BBVA Research, The Impact of Climate Change on Tourism Demand in Spain, septembre 2024
- Banque centrale européenne, étude sur les risques climatiques et l’immobilier commercial de la zone euro, mai 2025.
DH2DH · Les postes de développement et d’asset management actuellement ouverts en France et à l’international.
