Un hôtel lifestyle de 114 chambres au cœur de Port de Sóller
Christie & Co annonce avoir conseillé JP Immobilien dans la cession du Bikini Island & Mountain Port de Sóller à Amundi Real Estate Italia SGR.
L’établissement est situé à Port de Sóller, sur la côte nord-ouest de Majorque, au pied de la Serra de Tramuntana, inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO.
Positionné sur le segment quatre étoiles et réservé aux adultes, l’hôtel comprend 114 chambres et suites, offrant des vues sur la baie ou les montagnes environnantes.
L’actif représente une surface construite d’environ 5 600 m².
Son offre comprend trois espaces de restauration, dont un restaurant exploité sous l’enseigne NENI, ainsi qu’une piscine extérieure et un espace bien-être intégrant spa, sauna, hammam et espace de yoga.
L’établissement bénéficie d’un positionnement associant hôtellerie lifestyle, restauration et expériences de destination.
JP Immobilien avait repositionné l’actif en 2018
La transaction intervient après un important travail de transformation réalisé par le vendeur.
En 2018, JP Immobilien avait engagé une rénovation complète de l’établissement afin de le repositionner sous la marque Bikini Island & Mountain Hotels.
Ce concept hôtelier a été créé par les fondateurs de 25hours Hotels, dont l’approche repose sur une identité lifestyle affirmée, une restauration distinctive et une forte intégration à l’environnement local.
Le repositionnement a permis de transformer l’actif en une proposition hôtelière différenciée sur le marché de Majorque.
Pour JP Immobilien, la cession intervient donc après une phase de création de valeur reposant sur la rénovation immobilière et la transformation du produit hôtelier.
Le communiqué ne précise ni le prix d’acquisition initial de l’établissement, ni le montant investi dans sa rénovation, ni le rendement réalisé par le vendeur.
Amundi Real Estate Italia SGR, nouvel investisseur institutionnel
L’acquéreur est Amundi Real Estate Italia SGR, société italienne de gestion d’actifs immobiliers appartenant à l’univers Amundi.
La transaction réunit ainsi trois composantes internationales :
- Un actif hôtelier situé en Espagne.
- Un vendeur immobilier autrichien, JP Immobilien.
- Un acquéreur institutionnel européen, Amundi Real Estate Italia SGR.
Cette configuration transfrontalière témoigne de l’internationalisation du marché de l’investissement hôtelier dans les destinations de loisirs européennes.
Le communiqué ne détaille toutefois pas le véhicule d’investissement utilisé par l’acquéreur, la structure juridique de la transaction ni les modalités futures d’exploitation de l’établissement.
Il ne précise pas davantage si la marque Bikini Island & Mountain Hotels sera conservée à long terme dans le cadre de la nouvelle détention.
Majorque : la rareté de l’offre soutient l’attractivité immobilière
Pour Christie & Co, l’intérêt de la transaction dépasse le seul établissement.
L’opération témoigne de l’appétit des investisseurs institutionnels pour des actifs hôteliers de qualité dans les destinations méditerranéennes où les possibilités de développement sont contraintes.
Majorque présente à cet égard plusieurs caractéristiques recherchées par les investisseurs : une destination touristique internationale établie, une demande diversifiée et une offre immobilière hôtelière difficile à accroître dans certains secteurs.
Christie & Co souligne notamment les restrictions introduites en 2022 concernant les nouvelles places d’hébergement touristique aux Baléares.
Ce cadre réglementaire contribue à renforcer les barrières à l’entrée, même si les possibilités de création ou de modification de capacités restent soumises aux dispositions applicables et à leurs éventuelles évolutions.
Port de Sóller bénéficie en outre d’un positionnement particulièrement recherché, associant environnement naturel, offre touristique haut de gamme et disponibilité limitée d’actifs comparables.
Dans ce contexte, l’acquisition d’un hôtel existant et déjà repositionné peut constituer une alternative à un développement neuf plus complexe.
Christie & Co souligne la montée du capital institutionnel
La commercialisation de l’actif a été organisée par Christie & Co dans le cadre d’un processus sélectif ayant suscité l’intérêt de plusieurs investisseurs internationaux, selon le conseil.
Alberto Martín, directeur de l’investissement de Christie & Co Espagne et Portugal, considère cette transaction comme une illustration de la maturation du marché européen de l’investissement dans les hôtels de loisirs.
Selon lui, les investisseurs institutionnels accordent une importance croissante aux destinations bénéficiant de fondamentaux touristiques solides et de barrières à l’entrée significatives.
La vente du Bikini Island & Mountain Port de Sóller constitue ainsi un exemple de convergence entre les stratégies d’investissement institutionnel et des actifs hôteliers premium historiquement recherchés par des investisseurs privés ou des propriétaires-exploitants.
Analyse LTH | Le repositionnement hôtelier comme levier de création de valeur
Cette transaction illustre un schéma d’investissement particulièrement intéressant : un propriétaire immobilier repositionne un actif hôtelier avant de le céder à un investisseur institutionnel.
JP Immobilien a procédé à une rénovation complète en 2018 et développé un concept lifestyle différencié. Amundi acquiert aujourd’hui un établissement disposant d’un positionnement commercial identifié dans une destination où les opportunités immobilières sont contraintes.
La rareté de l’offre constitue un facteur d’attractivité, mais elle ne suffit pas à garantir la rentabilité future.
Celle-ci dépendra notamment des performances opérationnelles, des besoins de CAPEX, de la saisonnalité et des conditions d’exploitation.
L’absence de prix communiqué ne permet pas de calculer le rendement immobilier de la transaction ni sa valorisation par chambre.
L’intérêt stratégique de l’opération réside donc moins dans une valorisation encore inconnue que dans le profil de l’acquéreur : un investisseur institutionnel européen choisissant un hôtel lifestyle de loisirs déjà repositionné, plutôt qu’un actif urbain traditionnel.
At a Glance
Asset: Bikini Island & Mountain Port de Sóller.
Location: Port de Sóller, Mallorca, Spain.
Category: Four-star, adults-only lifestyle hotel.
Capacity: 114 rooms and suites.
Built area: Approximately 5,600 sqm.
Seller: JP Immobilien, Austria.
Buyer: Amundi Real Estate Italia SGR.
Transaction adviser: Christie & Co.
Previous repositioning: Full renovation in 2018.
Brand: Bikini Island & Mountain Hotels, created by the founders of 25hours Hotels.
Facilities: Three F&B outlets, including NENI, outdoor pool and wellness facilities.
Transaction price: Not disclosed.
LTH perspective: Institutional investment in a repositioned Mediterranean resort asset benefiting from a constrained supply environment.
