Un marché en reprise, mais exigeant
L’année 2025 s’est avérée positive pour l’investissement hôtelier en Europe. Les volumes de transactions ont progressé de 4,8 % pour atteindre 23,6 milliards d’euros, la liquidité s’est améliorée sur les marchés actions comme obligataires, et les attentes de valorisation entre vendeurs et acheteurs se sont rapprochées. Le RevPAR européen a progressé de 2,1 % en 2025 par rapport à 2024, et de 5,4 % en données inflation-ajustées par rapport à 2019.
Pour autant, Savills tempère cet optimisme. La croissance du RevPAR ralentit, les coûts salariaux augmentent plus vite que l’inflation dans de nombreux pays, et le contexte géopolitique reste incertain. Le cabinet résume la situation en une formule : « relativement tôt dans le cycle immobilier, plus avancé dans le cycle RevPAR ». Un environnement qui récompense la conviction et la créativité plutôt que l’attentisme.
Selon l’enquête de sentiment menée par Savills auprès d’investisseurs institutionnels en décembre 2025, 73 % des répondants se déclarent acheteurs nets, 65 % privilégient des stratégies value-add ou opportunistes, et 63 % anticipent une croissance des volumes de transactions supérieure à 5 % en 2026.
Cinq thèmes pour guider les décisions d’investissement
Thème 1 — Le dilemme des gestionnaires d’actifs. La collecte de fonds reste difficile malgré une hausse de 23 % à plus de 40 milliards de dollars levés en Europe en 2025 selon PERE. Les investisseurs institutionnels (LP) réclament davantage de distributions, créant une tension entre la nécessité de restituer du capital et la réticence à cristalliser des sorties dans un marché peu liquide. Savills anticipe une accélération des véhicules de continuation, des recapitalisations structurées et des opérations de M&A entre plateformes sous-capitalisées.
Thème 2 — L’excellence opérationnelle comme moteur de rendement. Dans un contexte de spread limité entre rendements d’entrée et coût de la dette, la performance opérationnelle devient le principal levier de création de valeur. Citant Bain & Company, Savills rappelle qu’un TCAM d’EBITDA d’environ 12 % est désormais nécessaire pour délivrer un TRI de 20 % sur cinq ans. La sélection des opérateurs, la sophistication du revenue management et la maîtrise des coûts deviennent des éléments centraux de la thèse d’investissement.
Thème 3 — L’Allemagne, marché sous tension mais porteur d’opportunités. L’Allemagne demeure le marché hôtelier le plus en difficulté d’Europe depuis la crise sanitaire : le RevPAR 2025 reste 11 % en dessous de son niveau de 2019 en données inflation-ajustées, les volumes de transactions accusent un recul de 61 % par rapport à la période pré-Covid, et les ratios de couverture des baux typiques de 2019 oscillent désormais entre 0,8x et 0,9x — un niveau jugé insoutenable. Savills y voit paradoxalement une opportunité pour des investisseurs à long terme capables d’accompagner la transition vers des structures de baux plus flexibles, proches des contrats de management.
Thème 4 — La fuite vers la qualité. Le segment ultra-luxe surperforme l’ensemble du marché avec un RevPAR en hausse de 57 % depuis 2019, contre 47 % pour le luxe et 24 % pour le reste du marché. Les destinations resort — France et Italie en tête — affichent les RevPAR les plus élevés d’Europe. Par ailleurs, le nombre de projets de résidences de marque de luxe en Europe a triplé de 18 à 62 entre 2015 et 2025, et devrait encore doubler d’ici 2032, renforçant la viabilité financière du développement hôtelier haut de gamme.
Thème 5 — De l' »asset light » à l' »investment right ». Les cinq grandes enseignes mondiales (Accor, Hilton, Hyatt, IHG, Marriott) ont multiplié leur portefeuille de marques par 2,5x en dix ans, passant de 13 à 35 en moyenne. Sur 159 marques au total, un tiers comptent moins de 20 hôtels ouverts. Savills interroge la pertinence de ce modèle de prolifération et la réallocation des dépenses de « key money » — 1,2 milliard de dollars en 2025 pour ces cinq groupes — qui auraient pu alimenter des véhicules d’investissement co-construits avec des partenaires institutionnels.
Une conclusion en trois mots : conviction, créativité, connexion
Savills conclut son rapport en appelant les acteurs du marché à dépasser les approches standardisées. Les transactions les plus performantes seront celles qui combinent intelligemment localisation, force de marque et capacité opérationnelle, dans des structures de deals flexibles et alignées. Le cabinet se positionne comme facilitateur entre capitaux, opérateurs et marques pour identifier les opportunités où convergent conviction, créativité et exécution.
Pour consulter le rapport, cliquez ici
👀 At a glance
- Event: Publication of Savills European Hotel Investment Outlook 2026 — March 2026
- Market KPIs: €23.6bn hotel deal volumes in Europe in 2025 (+4.8% vs 2024) / RevPAR +2.1% YoY
- Investor sentiment: 73% net buyers / 65% favour value-add & opportunistic strategies / 63% expect transaction volumes to grow 5%+
- Key opportunity: Germany — RevPAR still 11% below 2019 (inflation-adjusted), transactions 61% below pre-Covid peak
- Luxury outperformance: Ultra-luxury RevPAR +57% since 2019 / Luxury branded residences pipeline to double again by 2032
- Next phase: Shift from « asset light » to « investment right » — deeper brand-investor partnerships expected
