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À la lumière de la pandémie de coronavirus (COVID-19) et de l’effet qu’elle a eu sur les prêts et les nouveaux développements dans l’industrie hôtelière, il peut être avantageux de revoir les bases et de parcourir le cycle de vie d’investissement d’un actif hôtelier. Ce guide est destiné à être une référence utile pour un professionnel de l’hôtellerie chevronné, un étudiant cherchant à percer dans l’industrie et toute personne entre les deux. De plus, HVS dispose d’experts de premier plan pour chaque étape du processus, prêts à vous aider pour tous vos besoins d’investissement hôtelier, de la conception à la disposition.
Les hôtels sont gérés par une myriade d’entités différentes au cours du cycle de vie de l’investissement. Certains participants incluent le développeur avec l’idée initiale, les investisseurs, les prêteurs, les sociétés de gestion, les marques, les architectes et les concepteurs. Chacun peut faire ou défaire un investissement hôtelier réussi. Ils doivent tous être alignés pour que l’investissement, qu’il s’agisse d’une nouvelle construction ou d’une acquisition avec repositionnement, soit couronné de succès.
Le modèle de cycle de vie commence par la planification conceptuelle et se termine par la cession de l’hôtel soit à la fin de la vie économique de l’hôtel, soit lorsque l’objectif d’investissement de l’investisseur est atteint.
Le reste de cet article se concentrera sur le développement d’un nouvel hôtel, mais la plupart des informations s’appliquent également aux acquisitions.
Planification conceptuelle
La planification conceptuelle fait partie de la pré-planification qui a lieu avant le démarrage d’un projet hôtelier. Les phases de pré-planification sont cruciales pour qu’un projet démarre, au propre comme au figuré. La planification conceptuelle comprend l’évaluation du marché, la décision de la taille et du type d’hôtel et la constitution d’une équipe d’experts et de professionnels qui peuvent aider à concevoir et à estimer le coût de la vision et à évaluer la faisabilité.
Faisabilité et souscription
Une fois le concept initial du projet identifié, une étude de faisabilité doit être menée afin de déterminer si le concept sera en mesure de générer un retour sur investissement suffisant. En d’autres termes, cela vaudra-t-il le risque et les dépenses de la réalisation du projet ? Parfois, l’étude de faisabilité indique que, même si le concept initial n’aurait probablement pas un fort rendement, la modification de certains éléments pourrait entraîner un investissement réussi. Les changements pourraient inclure le nombre de chambres, le niveau de qualité, les installations et les équipements, ou tout autre nombre d’autres éléments.
Une étape critique dans la souscription du projet est une analyse détaillée des coûts de développement estimés et des avantages futurs pour comparer le retour sur investissement potentiel de ce projet avec d’autres projets ou investissements. Les décisions et les choix nécessitent des informations. L’estimation des coûts peut être difficile car les coûts de construction et de matériaux changent quotidiennement et en raison du long délai entre l’exécution de l’analyse et l’engagement de ces coûts. La différence entre les hypothèses de l’analyse de souscription et les coûts réels encourus pourrait être suffisamment importante pour modifier la décision. Par conséquent, les outils de décision dans l’analyse doivent inclure une composante de sensibilité pour tenir compte des futurs écarts de coûts.
Il existe des sociétés de conseil, comme HVS, qui produisent ces études pour les développeurs intéressés. Le fait d’avoir un rapport tiers fournit aux développeurs et aux partenaires financiers des informations essentielles sur le marché et le bénéfice d’exploitation potentiel de l’hôtel afin qu’ils puissent avoir confiance dans l’opinion de faisabilité du consultant. Les développeurs/propriétaires et les marques ont également souvent leurs propres équipes de faisabilité internes pour déterminer si leurs projets ont un sens financier.
Sélection de la marque et de l’opérateur
Si le projet est jugé faisable, il est alors essentiel que le développeur sélectionne une société de gestion (opérateur) s’il ne dispose pas d’une expertise opérationnelle hôtelière en interne et sélectionne une enseigne hôtelière appropriée si l’image de marque fait partie du concept. Trouver la bonne marque et les bons partenaires opérationnels qui correspondent à la vision de l’hôtel est essentiel pour un investissement hôtelier réussi. Les contrats pour la marque et la direction sont longs et coûteux à résilier. Par conséquent, la vérification et la sélection du bon opérateur et de la bonne marque nécessitent l’expertise de conseillers compétents pour éviter de commettre une erreur coûteuse. De plus, les contrats eux-mêmes doivent être négociés avec l’aide de conseillers compétents et expérimentés, car des dispositions centrées sur l’opérateur ou manquantes peuvent entraîner une responsabilité et des coûts supplémentaires pour les propriétaires.
Financement
Après avoir embarqué l’opérateur et la marque, au moins avec des lettres d’intention signées, et une étude de faisabilité réalisée, il est temps de sécuriser le financement. Des capitaux seront nécessaires pour couvrir les coûts du terrain; construction; mobilier, agencements et équipement (FF&E); les frais accessoires, tels que les frais de consultation et les frais de pré-ouverture ; et fonds de roulement. Les hôtels sont rarement financés par des capitaux propres à 100 %, car l’approche la plus rentable consiste à tirer parti de l’investissement à la fois avec des capitaux propres et des dettes. Les prêteurs pour le prêt hypothécaire peuvent être des banques traditionnelles, des fonds de dette, des compagnies d’assurance-vie, des prêteurs CMBS/conduits ou des prêteurs subventionnés par le gouvernement qui offrent une seule tranche de dette. Cependant, nous notons qu’il existe également des financements plus complexes disponibles avec une pile de capital à plusieurs niveaux ou des titrisations. (Les stratégies de financement complexes dépassent le cadre de cet article.) Toute structure de financement nécessitera le développement d’un montage financier sophistiqué à présenter aux prêteurs et aux investisseurs. Le package doit se concentrer sur la démonstration du fort potentiel de réussite de l’hôtel, y compris l’atténuation des inconvénients, ainsi que sur la stabilité, la crédibilité, les atouts et les antécédents de l’équipe.
Approbations
Diverses approbations externes seront nécessaires pour que le projet puisse aller de l’avant. Les droits, les permis et les approbations de différentes entités juridictionnelles doivent être sécurisés, en fonction du site et de l’éventail des contrôles locaux en place. Des exemples d’agences qui peuvent délivrer des permis et des approbations locales pour un projet hôtelier comprennent les autorités de zonage et d’aménagement du territoire, les autorités municipales ou municipales des eaux/égouts, les services du bâtiment et les commissions des jeux tribales et/ou étatiques (pour les propriétés de casino).
Sélection de services professionnels et de consultants en projets
Pour obtenir des approbations, les développeurs auront besoin de consultants en conception et en ingénierie spéciaux pour créer des plans et des rendus afin d’aider à détailler le développement aux autorités locales.
- Ingénieur civil : L’ingénieur civil dirige le processus d’approbation du zonage et du plan d’implantation qui commence par la recherche des ordonnances de zonage, des limites de hauteur, des marges de recul et des exigences de stationnement, de la topographie, de la gestion des eaux pluviales et des services publics. Les informations sont coordonnées avec l’architecte afin que l’ingénieur civil puisse soumettre un plan du site qui comprend l’emplacement du bâtiment, le stationnement, l’allée, l’éclairage et les raccordements aux services publics. L’ingénieur civil travaille en étroite collaboration avec le promoteur, l’architecte et un avocat spécialisé dans l’aménagement du territoire tout en naviguant à travers les différents services et autorités de planification pour obtenir l’approbation du zonage et du plan d’implantation. L’ingénieur civil travaille également avec le développeur et l’avocat de zonage pour déterminer si des dérogations de zonage et des exceptions spéciales sont nécessaires et les poursuivre si nécessaire.
- Architecte:L’architecture d’accueil est une spécialité contrairement à d’autres architectures de bâtiments. Par conséquent, il est indispensable de disposer d’une équipe d’architectes et de concepteurs spécialisée dans l’hôtellerie, car les professionnels spécialisés comprennent les attentes de la marque et des clients, ainsi que la conception et la planification de l’hôtel. Au début, un développeur a besoin que l’architecte prépare des plans conceptuels du site et du bâtiment pour confirmer la taille et la hauteur du bâtiment requises en fonction du programme du projet et pour illustrer qu’il s’adapte à une propriété, que le nombre de clés souhaité peut être atteint, et /ou que la rénovation souhaitée est réalisable. Au fur et à mesure que la conception du concept évolue, l’architecte se coordonne avec l’ingénieur civil en ce qui concerne le bâtiment, le stationnement et le placement des invités pour confirmer que le bâtiment proposé répondra aux exigences de zonage. Un architecte hôtelier peut travailler avec une marque pour un projet prototype ou peut concevoir un hôtel personnalisé à marque souple ou indépendant, selon le cas. L’architecte prépare des plans de construction complets tout au long des phases de conception, de développement de la conception schématique et des documents de construction pour créer les dessins et les spécifications nécessaires à la demande de permis de construire, ainsi qu’aux appels d’offres et à la construction. Au cours de ces phases, l’architecte conçoit le bâtiment tout en se coordonnant au fur et à mesure avec l’équipe du développeur ; chef de projet; marque; décorateur d’intérieur; ingénieur en structure; ingénieur en mécanique, électricité et plomberie (MEP); et des consultants pour l’éclairage, la restauration, le câblage basse tension et les composants audiovisuels. L’architecte confirme que le projet répond aux exigences applicables en matière de codes et d’accessibilité (ADA) et peut donner des conseils sur la durabilité.
- Ingénieurs et consultants :Selon la complexité du projet hôtelier, un ingénieur structurel et MEP font très probablement partie de l’équipe d’architecture et de conception de base. L’ingénieur en structure peut étudier divers systèmes structurels, ainsi que des éléments spécifiques au site tels que les charges de vent et de tremblement de terre. L’ingénieur MEP prend en compte la consommation d’énergie et les exigences du bâtiment en matière d’électricité, d’éclairage, d’eau, d’égouts, d’eaux pluviales, de gaz, de gicleurs et d’alarmes incendie. Ces articles sont coordonnés avec l’architecte d’intérieur et l’architecte d’intérieur. D’autres consultants sont associés au projet au besoin pour la conception d’équipements de restauration et de blanchisserie et pour le câblage basse tension, y compris la conception de l’emplacement et des colonnes montantes pour les données, la télévision par câble, les téléphones et le Wi-Fi. Dans les hôtels avec espace de réunion, un consultant audiovisuel est engagé.
- Designers d’intérieur : Une expérience client emblématique et mémorable commence et se termine par la décoration intérieure. Les concepteurs donnent vie à la vision du développeur, intègrent les exigences et les normes de la marque et développent le récit concernant l’histoire unique de la région ou l’histoire du quartier. Cela se traduit par des matériaux, des couleurs, des œuvres d’art, des produits souples et des étuis de bonne conception et une image de marque. Une boutique ou une propriété de marque douce donne aux concepteurs une licence encore plus créative, et ces projets sont plus impliqués pour un architecte d’intérieur qu’un projet de marque. En cours de route, l’architecte d’intérieur assiste le développeur tout au long du processus d’approbation de la conception de la marque ; prépare les spécifications et les budgets du mobilier, des agencements et de l’équipement (FF&E); et se coordonne avec un agent d’achat. Bien que la sélection d’une équipe de conception créative soit importante, il est tout aussi important que l’équipe de conception ait les connaissances et la capacité de concevoir des solutions pratiques pour répondre au budget FF&E du développeur. Un architecte d’intérieur peut également faire appel à un consultant pour l’éclairage et les œuvres d’art.
Les développeurs d’hôtels consulteront souvent des opérateurs hôteliers chevronnés dans le cadre d’un processus appelé programmation, où les besoins de l’exploitation de l’hôtel sont pris en compte à chaque étape de la planification du projet afin que les espaces conçus dans le bâtiment soient adaptés et sûrs pour les opérations hôtelières quotidiennes. . Tout, de l’assurance que les couloirs sont suffisamment larges pour les chariots d’entretien ménager aux problèmes d’incendie et de sécurité des personnes, doit être pris en compte.
Acquisition de terrain
Bien que la plupart des développeurs aient déjà sécurisé le terrain à ce stade, à tout le moins, il est préférable d’identifier le site qu’ils souhaitent développer et le coût associé. Encourir des coûts de développement supplémentaires sans contrôler le site est très risqué. Il est important à ce stade que le terrain soit sécurisé soit par l’obtention d’une option (avec extensions) soit par la clôture du titre. Étant donné que le terrain est difficile à financer, les promoteurs peuvent devoir acquérir le terrain au comptant, puis utiliser le terrain comme fonds propres dans le cadre de la pile de capital.
Approvisionnement et construction
Une fois que le terrain et les approbations sont obtenus, que les plans de construction sont terminés et déposés et que tous les financements ont été obtenus, la construction peut alors commencer. Tous les matériaux doivent être obtenus et achetés, l’enveloppe du bâtiment terminée, puis l’aménagement terminé (par exemple, l’installation informatique et FF&E). Il faut environ 18 à 24 mois pour construire un nouvel hôtel premium à service sélectionné dans des conditions normales. Le suivi de la construction et des diverses installations relève de la responsabilité d’un chef de projet, qui s’assure que les travaux se déroulent conformément au plan et au budget, coordonne les inspections des prêteurs, gère l’approvisionnement et l’installation des FF&E et entreprend une multitude d’autres tâches de surveillance. Certains développeurs ont un chef de projet parmi leur personnel, tandis que d’autres engagent des tiers pour ce rôle très important.
Pré-ouverture
Bien avant l’ouverture, l’opérateur entamera un processus appelé pré-ouverture. Cela peut commencer dès 24 mois avant l’ouverture pour un grand hôtel compliqué et aussi tard que quatre à six mois avant l’ouverture pour un hôtel à service limité sans restaurant ni espace de réunion. Pendant la pré-ouverture, l’opérateur entreprendra un certain nombre d’étapes de planification et de mise en œuvre pour assurer une ouverture réussie en créant un plan de chemin critique qui s’étend jusqu’à l’ouverture.
L’opérateur recrutera, embauchera et formera de nouveaux employés pour préparer l’hôtel pour la journée d’ouverture et le gérer après l’ouverture. Le directeur général (GM) est généralement le premier poste à pourvoir afin que cette personne puisse exécuter et coordonner le processus de pré-ouverture. Le directeur général, conjointement avec la propriété, crée un budget de pré-ouverture, qui comprend les coûts d’embauche et de formation de nouveaux associés, les bureaux temporaires, l’équipement, le marketing et les relations publiques, les déplacements du personnel de l’entreprise et tout autre besoin. L’embauche du personnel clé en temps opportun est essentielle pour une ouverture solide. Un bon directeur des ventes, par exemple, peut être difficile à trouver sur certains marchés, et attendre trop longtemps pour recruter peut affecter les performances de l’hôtel à l’avenir. Le développement du site Web se produit également à ce stade, ainsi que la conception des supports et le marketing sur le terrain. Les activités de vente sont également cruciales ici pour développer l’activité de nuitées de groupe et commencer à négocier les tarifs pour les meilleurs comptes potentiels. Le personnel de pré-ouverture créera également les spécifications et les quantités pour les fournitures d’exploitation et le petit équipement (OS&E) afin de s’assurer que suffisamment de stocks et de fournitures sont disponibles pour satisfaire la demande prévue lors de l’ouverture. Le directeur général crée également un budget de fonctionnement annuel partiel pour prévoir les dépenses et les niveaux de dotation au cours des premiers mois d’exploitation.
Exploitation et entretien
Dès le jour de l’ouverture, il est important que l’équipe de direction et le gestionnaire d’actifs exploitent et entretiennent l’hôtel pour maximiser le bénéfice d’exploitation, maximiser la valeur des actifs et atteindre les objectifs uniques du propriétaire. Ensemble, leurs responsabilités comprennent la génération de revenus rentables, les ressources humaines, la gestion des actifs physiques, l’administration financière, les rapports et les budgets. L’équipe de direction se concentre sur l’atteinte de certaines mesures importantes telles que les objectifs de taux quotidien moyen (ADR) et les niveaux de revenus rentables par chambre disponible (RevPAR) à différents jalons. La direction doit également contrôler les coûts et conserver une réserve adéquate pour les rénovations menées par le propriétaire et/ou les plans d’amélioration de la propriété (PIP) mandatés par la marque. La maintenance de l’hôtel est essentielle pour s’assurer que les futurs PIP ou rénovations ne sont pas trop coûteux,
Pour les hôtels plus grands, plus complexes ou uniques, le propriétaire retient à la fois un opérateur et une autre société en tant que gestionnaire d’actifs. Un gestionnaire d’actifs s’assure que les objectifs et la vision du propriétaire sont atteints via des projets de maximisation des revenus, de gestion des dépenses, de maintenance, de qualité de service et de réinvestissement des capitaux tout au long de l’exploitation de l’hôtel.
Disposition
En fin de compte, le bâtiment peut avoir une durée de vie économique limitée, lorsque le coût de maintien de l’exploitation dépasse la valeur de l’actif et où la réhabilitation ou la réutilisation adaptative doit être envisagée afin d’optimiser l’investissement. Alternativement, certains investisseurs ont une période d’investissement prédéterminée qui dicte la vente de l’hôtel afin de maximiser les rendements composites de leur portefeuille. Les hôtels à vendre sont généralement commercialisés par une société de courtage commercial via une liste exclusive, qui crée un package d’offre (marketing) et distribue ces supports marketing aux acheteurs potentiels connus. Le courtier peut exécuter un processus de marketing ciblé/silencieux auprès d’un petit groupe d’acheteurs ou un processus de marketing large/public auprès d’un large public. Les deux processus sont suivis d’une date d’appel d’offres lorsque tous les acheteurs potentiels soumettent une offre pour acquérir l’hôtel. Le délai de commercialisation typique avant la date de l’appel d’offres est de 30 à 60 jours, et cela peut prendre jusqu’à 30 jours supplémentaires pour sélectionner l’acheteur final à travers des séries d’offres et de négociations supplémentaires. Une fois l’acheteur élu, un contrat d’achat et de vente (PSA) est exécuté et l’acheteur effectue une vérification diligente approfondie, sécurise le financement (dettes et capitaux propres) et sécurise le transfert de franchise (le cas échéant). Le calendrier de disposition totale des hôtels varie, en particulier au milieu de la reprise du COVID-19, mais six mois à un an est la durée typique pendant laquelle un hôtel restera sur le marché. Après la fermeture, le nouveau propriétaire est en charge de l’entretien et de l’entretien de la propriété de l’hôtel jusqu’à sa revente.
Conclusion & Assistance
Le cycle de vie de l’investissement hôtelier est un processus compliqué qui nécessite l’aide de nombreux professionnels travaillant en tandem pour fournir un investissement immobilier réalisable et réussi. HVS dispose d’experts dans la plupart des catégories du cycle de vie de l’investissement hôtelier qui peuvent vous assister dans ce processus. Nous avons une division de conseil et d’évaluation qui réalise des évaluations, des études de marché et des études de faisabilité. Nous avons une division de conception pour gérer tous les aspects de la conception du projet, de l’élaboration des plans et de la gestion de projet. Nous avons une division de gestion d’actifs et de gestion hôtelière pour superviser les opérations hôtelières et négocier les contrats de marque et d’opérateur. Nous avons une division de recherche de cadres pour trouver le personnel d’exploitation clé. Nous avons undivision de courtage pour commercialiser et vendre votre hôtel, ainsi qu’une division des marchés de capitaux pour trouver des capitaux au coût le plus bas et aux meilleures conditions possibles. Nous avons également d’ autres divisions spéciales qui se concentrent sur des types de produits d’accueil spécifiques, tels que les jeux ; propriété partagée; et congrès, sports et divertissements. Lorsque vous avez besoin de l’un de ces services, n’hésitez pas à contacter Michael Farbman de HVS Boston, qui pourra vous mettre en contact avec le professionnel adapté aux besoins de votre entreprise hôtelière.
À propos de Michael Farbman
Michael Farbman, chef de projet au bureau HVS de Boston, est diplômé de l’École d’administration hôtelière de l’Université Cornell en mai 2015. Il a obtenu un baccalauréat ès sciences en administration hôtelière avec une mineure en immobilier. Avant de rejoindre HVS en 2019, Michael a travaillé en tant qu’associé chez Cushman & Wakefield et en tant qu’analyste des acquisitions et de la gestion d’actifs chez Urban American Management. Contactez Michael au +1 (802) 417-4291 ou mfarbman@hvs.com .
